- Sommaire :
Devez-vous déclarer de la surface de plancher ?
Qu’est-ce que la surface de plancher ?
Comment calculer la surface de plancher ?
Exemple de calcul de la surface de plancher
Quel est le seuil de surface de plancher pour lequel le recours à l’architecte est obligatoire ?
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Devez-vous déclarer de la surface de plancher ?
Vous n’avez pas à déclarer de la surface de plancher dans les cas suivants :
Travaux sur construction existante
Exclusivement lorsque les travaux ne consistent pas à :
- Construire une extension
- Modifier les volumes d’un bâtiment : ex. surélévation de la toiture
Par exemple, vous n’aurez pas à déclarer de surfaces de plancher dès lors que les travaux prévoient uniquement de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment : pose d’une fenêtre, d’une porte, ravalement de façade …
Construction nouvelle
Vous n’avez pas à déclarer de la surface de plancher dès lors qu’il est prévu de construire un espace de stationnement : garage, carport, abri de voiture …
Le cas échéant, il reste nécessaire de déclarer la partie de la construction qui développe de la surface de plancher.
Par exemple, s’il est prévu de construire un garage qui intègre une partie utilisée à un autre usage que le stationnement (chambre, atelier …) alors il faudra déclarer les surfaces correspondantes en tant que surface de plancher.
Une précision importante : les espaces de stationnement vont constituer de l’emprise au sol. Or, la création d’une emprise au sol, quel qu’il soit, doit faire l’objet de formalités au préalable en raison de la création de l’emprise au sol ou de la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Garage, carport, appentis, abri de voiture : les espaces de stationnement et les aires de manoeuvres des véhicules ne constituent pas de surface de plancher, mais exclusivement de l'emprise au sol
Qu’est-ce que la surface de plancher ?
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert d’un bâtiment, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction de certains éléments s’il y a lieu (voir ci-après).
Comment calculer la surface de plancher ?
Très concrètement, il est possible de calculer la surface de plancher en procédant de la manière suivante :
1. Calcul des surfaces de plancher de la construction
La surface de plancher se calcule pour chaque niveau :
Très concrètement, la surface de plancher devra se calculer pour chacun des étages d’une construction, en y incluant le sous-sol (sauf bâtiment collectif), les combles, et éventuellement les planchers intermédiaires tels que les mezzanines.
La surface de plancher se calcule pour CHACUN des niveaux : sous-sol (cave, sauf dans le cadre d'un bâtiment collective), rez-de-chaussée, étage(s). A rappeler que les espaces de stationnement ne font pas partie de la surface de plancher. Par exemple, si le sous-sol est affecté au stationnement des véhicules, alors il ne sera pas inclus à la surface de plancher. De même, il ne faut pas prendre en compte les surfaces sous moins de 1m80 de hauteur, par exemple ceux situés en combles.
La surface de plancher est close et couverte :
La surface doit être close ET couverte afin d’être intégrée au calcul de la surface de plancher.
En conséquence, un espace ouvert ET / OU découvert ne peut pas faire partie du calcul de la surface de plancher. Ce type d’espace devrait en revanche être attaché à l’emprise au sol.
Les surfaces non closes ou découvertes ne font pas partie de la surface de plancher. Il peut par exemple s'agir des balcons, ou des surfaces sous une avancée de toiture. En revanche, ces espaces forment de l'emprise au sol.
Le calcul des surfaces de plancher s’effectue depuis le nu intérieur des façades :
La surface de plancher se calcule de l’intérieur d’un mur de la façade vers le nu intérieur de la façade opposée.
Attention à une petite subtilité : le calcul de la surface de plancher doit prendre en compte les cloisons à l’intérieur du bâtiment (les murs à l’intérieur d’un bâtiment ne sont pas à déduire de la surface de plancher).
La surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades.
2. Eléments à déduire de la surface de plancher
Ci-dessous les éléments ne faisant pas partie de la surface de plancher :
- Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
- Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
- Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
- Stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
- Les combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles
- Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles autres qu’une maison individuelle
Si desservies par une partie commune :
o les caves ou des celliers, annexes à des logements
o 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation si les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Ces éléments n’ont en aucune manière à être intégrés à la surface de plancher.
Exemple en vrac de bâtiments ne faisant pas partie de la surface de plancher :
Garage, carport, abri de voiture, appentis, vides sous escaliers, combles sous moins de 1m80 de hauteur … Ces éléments ne font pas partie du calcul de la surface de plancher.
Les surfaces sous moins de 1m80 de hauteur ne forment pas de surfaces de plancher. Citons notamment les surfaces sous toiture. A noter également que les espaces de stationnement ne font pas partie non plus de la surface de plancher, y compris les aires de manoeuvres des véhicules.
Exemple de calcul de la surface de plancher
Le schéma ci-dessus devrait vous permettre de comprendre la logique du calcul de la surface de plancher pour une habitation individuelle.
Schéma récapitulatif du calcul de la surface de plancher (cliquez pour agrandir)
Quel est le seuil de surface de plancher pour lequel le recours à l’architecte est obligatoire ?
- Le recours à l’architecte peut être obligatoire dès lors que la construction nouvelle :
1. Est soumise à permis de construire : le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour établir une demande soumise à déclaration préalable de travaux.
2. Dépasse le seuil de 170 m² de surface de plancher OU de l’emprise au sol (emprise au sol de la surface de plancher pour des constructions non agricoles) Source : http://vosdroits.service-public.fr/F20568.xhtml#N100CC .
Ces deux conditions sont cumulatives.
- Le recours à l’architecte est également obligatoire pour les travaux sur construction existante dès lors que :
1. La surface de plancher ou l’emprise au sol (emprise au sol de la surface de plancher pour des constructions non agricoles) dépasse les 20m² : de telle sorte que le projet devient soumis à permis de construire, même si le terrain est en zone Urbaine d’une commune dotée d’un document d’urbanisme.
2. Le bâtiment existant après les travaux dépasse le seuil de 170 m² de surface de plancher OU d’emprise au sol (emprise au sol de la surface de plancher pour des constructions non agricoles) .
Exemples de travaux sur construction existante : extension, surélévation de toiture, véranda, création d’un étage …
Exemples d’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher : garage accolé, appentis, auvent, terrasse …
Rappel général des démarches à entreprendre :
| Construction nouvelle de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol | Permis de construire |
| Construction nouvelle de moins de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol | Déclaration préalable de travaux |
| Travaux sur construction existante (extension, garage accolé, véranda) : construction de moins de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol | Déclaration préalable de travaux. Le seuil est relevé à 40 m2 sous deux conditions : le terrain doit être en zone urbaine, l’extension ne doit pas porter la construction à plus de 170 m² de surface de plancher OU d’emprise au sol (emprise au sol de la surface de plancher pour des constructions non agricoles) après travaux. |
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment | Déclaration préalable de travaux |
Exemple pour les travaux sur constructions existantes :
Le recours à l’architecte est obligatoire dès lors qu’un projet soumis à permis de construire porte les surfaces de plancher et l’emprise au sol totale à plus de 170 m².
Attention toutefois : depuis le 7 mai 2012, dans le cadre de bâtiments non agricoles, les parties formant de l’emprise au sol mais qui ne développent pas de surface de plancher ne doivent pas être prises en compte dans le cadre du seuil de recours obligatoire à l’architecte.
Voir cette page pour plus d’informations –> emprise au sol et architecte obligatoire
Par exemple : une maison fait 131 m² de surface de plancher. Le terrain est situé en dehors d’une zone Urbaine.
Il est prévu de construire une extension affectée à de l’habitation : il s’agit donc d’une emprise au sol développant de la surface de plancher.
L’extension à construire fera 40 m² de surface de plancher, elle est donc soumise à permis de construire.
La surface de plancher totale (maison + extension) ET l’emprise au sol développant de la surface de plancher seront de 171 m² : le recours à l’architecte est alors obligatoire.
Le recours à l'architecte est obligatoire si des travaux sur construction existante soumis à permis de construire portent l'emprise au sol ou la surface de plancher à plus de 170 m². Dans le cadre de constructions non agricoles, il convient de ne pas prendre en compte l'emprise au sol ne développant pas de surface de plancher, comme c'est le cas par exemple des garages ou des auvents.
Autre exemple : une maison fait 151 m² de surface de plancher. Il est prévu de construire un projet d’extension de 19 m² : l’extension est alors soumise à déclaration préalable. Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.
Le recours à l'architecte n'est pas obligatoire pour établir le dossier de déclaration préalable de travaux
Exemple pour les constructions nouvelles :
Le recours obligatoire à l’architecte s’apprécie uniquement par rapport au projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire.
Ainsi, si la demande porte sur la construction d’un bâtiment de plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, alors le recours à l’architecte sera obligatoire.
En revanche, il ne faut pas prendre en compte la surface de plancher ou l’emprise au sol des autres bâtiments déjà existant sur le terrain, dès lors qu’ils sont isolés du projet à bâtir.
Par exemple : une maison fait 131 m² de surface de plancher.
La demande de permis de construire porte sur la construction d’un abri de jardin de 40 m², isolé de la maison existante. Les surfaces de plancher existantes sur l’ensemble du terrain seront de 171 m².
Toutefois, le recours à l’architecte ne sera pas obligatoire pour construire l’abri de jardin, car la demande de permis de construire porte sur exclusivement sur ce projet.
Le recours à l'architecte s'apprécie uniquement au regard du projet qui fait l'objet d'une demande d'autorisation de construire. Par exemple, la déclaration d'une annexe isolée (abri de jardin) n'a pas à prendre en compte les surfaces de plancher d'un bâtiment existant (maison) pour déterminer le seuil de recours à l'architecte.
Cas particulier des projets de garage :
Voir cet article pour plus d’informations : Architecte obligatoire, emprise au sol et permis de construire : décret
Dans le cadre de bâtiments non-agricoles, le recours à l’architecte s’apprécie uniquement au regard de la surface de plancher qui développe de l’emprise au sol.
Ainsi, une partie de bâtiment qui constitue de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher n’a pas à être pris en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte.
Les parties de bâtiments développant de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher correspondent aux éléments à déduire de la surface de plancher.
Il s’agit par exemple des espaces de stationnement (en dur, accolé, appentis, carport, auvent ...) ou encore des installations non closes et/ou non couvertes (terrasses…)
Par exemple : une maison fait 100 m² d’emprise au sol pour une surface de plancher de 150 m².
Il est prévu de construire un garage accolé de 50 m² d’emprise au sol. Un garage développe de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher.
L’emprise au sol qui correspond à de la surface de plancher reste à de 150 m² : le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.
Le recours à l'architecte n'est obligatoire que lorsque l'emprise au sol qui développe de la surface de plancher dépasse les 170 m2. Il ne faut pas y inclure par exemple les espaces de stationnement, ou les terrasses, car ces éléments développent de l'emprise au sol sans créer de la surface de plancher.
Pourquoi calculer la surface de plancher ?
La surface de plancher fait partie des éléments qui permettent d’identifier correctement les démarches administratives à entreprendre avant d’engager les travaux (permis de construire ou déclaration préalable).
De plus, c’est la surface de plancher, avec l’emprise au sol, qui peuvent déterminer le seuil de recours obligatoire à l’architecte.
Quelques pièges à éviter …
La surface de plancher ne correspond pas à la surface habitable
Il importe de bien comprendre que la surface de plancher, qui intéresse les services de l’urbanisme, ne correspond pas à la surface habitable, qui va plutôt intéresser les services fiscaux.
D’une part, ces deux surfaces ne se calculent pas de la même façon. D’autre part, elles n’ont pas le même objectif.
Il est vital d’ôter toute confusion à ce sujet, au risque de commettre des erreurs qui peuvent facilement être évitées.
Par exemple : c’est la surface de plancher qui va permettre de déterminer le type de dossier à déposer en mairie pour engager des travaux (permis de construire ou déclaration préalable), non la surface habitable.
Déposer une demande d’autorisation de construire en s’appuyant sur la surface habitable peut au mieux entrainer une notification pour insuffisance.
Au pire : ce genre de confusion peut facilement être interprétée comme de la fraude …
La surface de plancher ne correspond pas à l’emprise au sol
La surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux clos et couvert à partir du nu intérieur des façades. Il s’agit donc d’une somme résultant d’une addition.
En revanche, l’emprise au sol correspond à une projection verticale d’une construction, en tenant compte des débords ou des surplombs.
De manière très concrète : alors qu’il est nécessaire de calculer la surface de plancher pour chacun des niveaux d’une construction, l’emprise au sol ne se calcule qu’en une seule fois.
La surface de plancher ne correspond pas forcément à de la surface taxable
La surface taxable se calcule pour chacun des niveaux clos et couverts, à partir du nu intérieur des murs, en y déduisant les éventuels vides et trémies ainsi que les surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1m80 de hauteur.
La surface de plancher s’obtient après déduction de certains éléments de la surface taxable, dont les espaces de stationnement.
Les taxes d’urbanisme sont, entre-autres, calculées au regard de la surface taxable : taxe d’aménagement et versement pour sous-densité.
Cela étant, ce n’est pas parce qu’une construction ne constitue pas de surface taxable qu’elle ne sera pas taxée…
Sauf espaces de stationnement : un bâtiment constitue à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol
Bien que le calcul de ces surfaces soit radicalement différent, un bâtiment va en principe constituer à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
Ce qui signifie qu’il est nécessaire de connaitre à la fois l’emprise au sol et la surface de plancher formée par le projet afin de déterminer les démarches à entreprendre.
Ressources complémentaires :
Surface de plancher, le décret publié : surfaces à prendre en compte et déduction
Architecte obligatoire, emprise au sol et permis de construire : décret
