Travaux sans permis de construire ni déclaration préalable

Thèmes :

Certains travaux peuvent être dispensés de toutes formalités au titre du code de l’urbanisme.

Cela étant, la possibilité de faire des travaux sans permis ni déclaration est offerte qu’à un nombre très restreint de projets.

Voici les conditions grâce auxquels ces quelques travaux peuvent être engagés sans formalités préalables.


Important :

Tous les travaux, mêmes modestes, sont soumis à autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable) dès lors que le terrain est compris dans le périmètre d’un secteur sauvegardé ou de tout autre « secteur protégé » au titre du code de l’environnement ou du code du patrimoine : aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national (art. R.421-9 et R.421-11 du code de l’urbanisme).

Travaux d’entretien ou de réparations ordinaires

Les travaux qui consistent à entretenir ou à réparer des éléments déjà existants sont dispensés de toutes formalités préalables (article R.421-17 du code de l’urbanisme, premier alinéa).

Par exemple, les travaux de nettoyage de toiture n’ont pas à être déclarés en mairie. Ou encore, la réparation ordinaire d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque.

Pour autant : les dispenses de formalités concernent exclusivement les travaux qui consistent à entretenir ou à réparer, sans entraîner de modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

De telle sorte qu’il demeure nécessaire d’entreprendre des formalités au titre du code de l’urbanisme dès lors que les travaux de réparation consistent à remplacer un élément de composition par un autre dont l’apparence n’est pas strictement similaire. Ces travaux relèvent en effet du régime de la déclaration préalable, prévue par l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme.

Exemples de travaux d’entretien exemptés de formalités :

  • Nettoyage des mousses de toitures ;
  • Entretien des aménagements extérieurs ;
  • Entretien des clôtures.

Exemples de travaux soumis à déclaration préalable :

  • Remplacement d’une fenêtre PVC par une fenêtre bois ;
  • Remplacement d’une porte pleine par une porte vitrée ;
  • Remplacement des tuiles plates par des tuiles mécaniques.

Certains travaux de ravalement de façade

Le décret du 27 février 2014, applicable au 1er avril 2014, pose le principe de la dispense de formalités en ce qui concerne les travaux de ravalement de façade.

Dans les faits, ce principe devrait rester exceptionnel.

Ainsi, les travaux entrepris sur un bâtiment compris dans le périmètre d’un « secteur protégé » (champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national) doivent dans tous les cas être précédés de la délivrance d’une déclaration préalable.

Egalement, le conseil municipal (ou communautaire) conserve la possibilité de rendre le dépôt d’une déclaration préalable obligatoire pour tous les travaux de ravalement de façade, indépendamment de la localisation du terrain.

Par ailleurs, les travaux entrepris en façade et ayant pour effet de modifier leur aspect d’origine (au lieu de les restaurer) relèvent du régime applicable aux travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, pour lesquels une déclaration préalable est obligatoire.

Terrain compris dans une commune ayant rendu obligatoire le dépôt d’une déclaration préalable pour des travaux de ravalement Déclaration préalable
Terrain compris dans un « secteur protégé » (champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national) Déclaration préalable
Travaux ayant pour effet de modifier l’aspect initial des façades Déclaration préalable

Travaux intérieurs

Les paragraphes suivants n’abordent pas les travaux intérieurs entrepris dans les immeubles visés par un PSMV – AMVAP/AVAP et/ou dans les bâtiments inscrits (dont l’aménagement intérieur peut nécessiter le dépôt d’un permis de construire).

Les travaux d’aménagement de l’intérieur d’un bâtiment peuvent être dispensés de toutes formalités au titre du code de l’urbanisme.

La pose d’une nouvelle cloison, la création d’un escalier ou encore la démolition d’un plancher n’a pas à faire l’objet d’une déclaration préalable.

Néanmoins, la création d’une surface de plancher à l’occasion de l’aménagement de l’intérieur d’un bâtiment requiert systématiquement d’entreprendre des démarches au titre du code de l’urbanisme, dès lors que les surfaces prévues excèdent les 5 m².

Aménagement de combles :

L’aménagement de combles doit faire l’objet d’une déclaration préalable si les travaux sont de nature à modifier l’aspect extérieur du bâtiment ou s’ils prévoient de créer de la surface de plancher (consultez l’article « aménager ses combles » pour obtenir des informations plus complètes sur les démarches à entreprendre).

Aménagement en sous-sol :

L’aménagement en sous-sol est en principe dispensé de toutes formalités, dès lors que les travaux ne consistent pas en une création de surface de plancher.

Aménagement de combles et aménagement du sous-sol
Modification de l’aspect extérieur ou création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² Déclaration préalable de travaux ou permis de construire
Aménagement intérieur sans création de surface de plancher ET sans modification de l’aspect extérieur Aucune formalité

Constructions nouvelles

Plusieurs conditions doivent être combinées pour qu’une construction nouvelle puisse être dispensée de permis ou de déclaration, étant rappelé que la dispense de formalités n’est pas applicable dans les « secteurs protégés » d’une commune.

Conditions de hauteur des constructions

La hauteur de la construction nouvelle doit être inférieure ou égale à 12 mètres, ou 1,80 m lorsque la construction consiste en un châssis ou une serre.

Conditions de surfaces à construire

Les surfaces du bâtiment doivent être inférieures à 5m² de surface de plancher et d’emprise au sol.

Modalités d’exécution des travaux

Il est possible d’ajouter à ces conditions les modalités d’exécutions des travaux. 

Ainsi, une construction accolée à un bâtiment existant (comme un appentis) ou intégré (comme une extension) nécessite au moins de déposer une déclaration préalable, car de tels ouvrages entraînent nécessairement une modification de l’aspect extérieur du bâtiment, ainsi qu’éventuellement une création d’emprise au sol.

Un permis de construire peut par ailleurs être exigé compte tenu de l’importance des surfaces à créer.

Construction d’une surface de moins de 5m² pour une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres Aucune formalité
Construction d’une surface de plus de 5m² , quelle que soit la hauteur Autorisation préalable obligatoire
Installation dont la hauteur est supérieure à 12 m Autorisation préalable obligatoire
Construction accolée à un bâtiment existant
  • Déclaration préalable : modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment et/ou création de surfaces
  • Permis de construire : dès création de plus de 20 m² de surfaces ou plus de 40m² si le terrain est situé dans une zone urbaine d’une commune soumise à document d’urbanisme (PLU, POS)

Reconstruction après sinistre

Gare à une idée reçue.

Une opération de reconstruction est totalement possible dans les 10 ans qui suivent l’intervention d’un sinistre (ou même plus tard part ailleurs).

Pour autant : la reconstruction après sinistre doit tout de même être précédée d’une demande d’autorisation de construire. De plus, le plan local d’urbanisme peut interdire formellement la reconstruction après sinistre, essentiellement pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique.

Au final, la reconstruction après sinistre ne constitue sûrement pas une astuce infaillible permettant de construire sans permis.

Reconstruction après sinistre Demande d’autorisation obligatoire

Murs ou clôture

La construction d’un mur est dispensée de déclaration en mairie lorsque sa hauteur est inférieure à 2 mètres. Dès lors que la hauteur du mur est supérieure ou égale à 2 mètres, il doit alors faire l’objet d’une déclaration préalable.

Par ailleurs, un mur édifié sur un terrain situé dans un « secteur protégé » doit systématiquement faire l’objet d’une déclaration préalable, quelle que soit la hauteur envisagée.

En outre, un mur à usage clôture de terrain obéit à des dispositions particulières.

Ainsi, le code de l’urbanisme dispose que la pose d’une clôture, quelle que soit sa hauteur, doit être précédée de la délivrance d’une déclaration préalable lorsque le terrain est compris dans un « secteur protégé » (secteur sauvegardé, champ de visibilité d’un monument historique, aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national). La déclaration préalable est également obligatoire lorsque le conseil municipal (ou communautaire) impose l’obtention d’une autorisation préalable.

Construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, site inscrit, classé ou en instance de classement, parc national, réserve naturelle Aucune formalité (sauf si le mur est une clôture, auquel cas la déclaration préalable peut être requise sous réserve d’une délibération en conseil municipal ou de la situation juridique du terrain)
Construction d’un mur de soutènement Aucune formalité
Construction d’un mur de plus de 2 m de hauteur Déclaration préalable
Construction d’un mur dans un secteur sauvegardé, site inscrit, classé ou en instance de classement, parc national, réserve naturelle Déclaration préalable
Clôture dont le terrain est situé dans une commune ayant instauré la déclaration préalable ou situé dans un « secteur protégé » (champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national) Déclaration préalable
Clôture dont le terrain est situé en dehors d’un « secteur protégé » et en dehors d’une commune ayant instauré la déclaration préalable Aucune formalité

Les aménagements extérieurs

Allée, dalle bétonnée

La construction d’une allée ou d’une dalle bétonnée à fleur de sol devrait être exemptée de formalités (art. R.421-2 j) du code de l’urbanisme).

Il reste toutefois conseillé de prendre contact avec la mairie avant d’engager quoi que ce soit.

Construction d’une terrasse sans permis ni déclaration

Terrasse de plain-pied

En principe, une terrasse de plain-pied ne serait pas à déclarer, car non constitutive d’emprise au sol.

Attention toutefois : dès lors que la terrasse est surélevée ou présente des fondations profondes, alors elle développe de l’emprise au sol. Une déclaration préalable en mairie devient ainsi requise.

Consultez cet article pour plus d’information : terrasses de plain-pied
Création d’une allée qui ne développe pas d’emprise au sol En principe : aucune formalité
Construction d’une terrasse plain-pied qui ne développe pas d’emprise au sol et qui ne présente pas de fondations profondes En principe : aucune formalité
Conseil important : en ce qui concerne la construction d’une terrasse ou d’une allée, il est plus que préférable de consulter la mairie afin de se renseigner sur ses exigences en matière de respect des règles de droit des sols

Quelques précisions sur la règle des 60 cm :

Avant la réforme de l’urbanisme intervenue en 2007, la construction d’une terrasse à moins de 60 cm au-dessus du terrain naturel pouvait être exemptée de toutes formalités sous certaines conditions.

Contrairement à une idée encore très répandue, la règle des 60 cm au-dessus du sol n’existe plus depuis 2007.

Aussi, une terrasse de moins de 0,60 cm peut quand même avoir à faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable, selon qu’elle présente des fondations profondes.


Les piscines

Une piscine dont le bassin est inférieur ou égal à 10 m² n’a pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire.

De plus, une piscine gonflable dont la superficie du bassin est supérieure à 10 m² peut également être dispensée de formalités dès lors qu’elle n’est pas utilisée pendant une période continue supérieure à 3 mois (ou 15 jours en secteur sauvegardé). Au-delà, la déclaration préalable en mairie devient obligatoire.

Piscine gonflable dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10m² Aucune formalité
Piscine gonflable dont la superficie du bassin est supérieure à 10m² et dont l’installation est supérieure à 3 mois ou 15 jours en secteur sauvegardé Déclaration préalable

Les constructions temporaires

Les constructions temporaires n’ont pas à être déclarées uniquement dès lors que la durée d’occupation des sols n’excède pas 3 mois.

Pour autant, les constructions temporaires sont dispensées de toute formalité compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées.

Consultez cet article pour plus d’informations sur les constructions « provisoires » –> constructions provisoires (temporaires et saisonnières) : démarches
Constructions temporaires Aucune formalité si la durée d’installation est inférieure à moins de 3 mois ou 15 jours en secteur sauvegardé

Les jeux d’extérieur

Compte tenu de la nature de leur usage et de l’absence d’attaches fixés au sol à perpétuelle demeure, rien n’indique dans le code de l’urbanisme que les jeux d’extérieur du type balançoire ou toboggan soient à déclarer en mairie, sauf éventuellement s’il est prévu d’installer un élément d’une hauteur supérieure à 12 mètres.

Jeux d’extérieur Aucune formalité si hauteur inférieure ou égale à 12 m
Jeux d’extérieur de plus de 12 m de haut Déclaration préalable

Cas très particulier des cabanons de jardin pour enfants

D’après les textes, dès lors que le cabanon fait plus de 5 m2, il apparait nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable en mairie.

Toujours au regard de la législation relative au droit des sols, et bien que cela puisse paraitre un peu démesuré, un cabanon pour enfants reste soumis aux mêmes règles d’urbanisme que celles applicables aux autres constructions.

Cabanon pour enfants d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures à 5 m² Aucune formalité
Plus de 5 m² Déclaration préalable
Plus de 20 m2 (cas fort insolite) Permis de construire

Les constructions sans fondations, invisible de la voie publique, ni des voisins

Les constructions établies à même le sol, isolées de l’extérieur et des tiers restent soumises à la réglementation de droit commun en urbanisme.

Il est totalement faux de croire que de telles constructions puissent être édifiées sans permis ni déclaration. A ce sujet, les articles L.421-1 et suivants du code de l’urbanisme sont sans ambiguïtés.


Bilan

Les conditions pour construire sans permis ni déclaration sont tellement restrictives qu’elles ne s’appliquent que de façon très exceptionnelle. En réalité, le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable constitue en principe l’étape incontournable pour obtenir le droit de construire.

De plus, bien qu’une construction puisse être dispensée de formalités, il n’en demeure pas moins qu’elle doit se conformer aux règles d’urbanisme (art. L.421-8 du code de l’urbanisme), notamment celles relatives à l’implantation et à l’aspect extérieur des bâtiments.

Au final, il apparait vain de rechercher une astuce administrative permettant de construire sans formalités.


4 commentaires

  1. Maertens dit :

    Bonjour , on m as dit que depuis le 1 er mars il n y avait plus besoin de permis de construire pour une terrasse en bois de plus de 100 m² poser à même le sol , ou puit je me renseigner cordialement Valerie

  2. seurre dit :

    Bonjour,
    Je souhaite installé plusieurs niches indépendante de moins de 5 m2 sur mon terrain. Est ce possible sans déclaration ni permis?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Votre projet consiste donc à construire plus de 5m2, car vous allez édifier plusieurs niches.

      Il faut donc (tout du moins en principe) déposer au moins une déclaration préalable de travaux, dans laquelle devra figurer la totalité des surfaces à construire.