A partir du 1er mars 2012, aux termes du décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, la surface de plancher devra remplacer les notions de SHOB et de SHON.
Aussi, dans le cadre des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable), ce sera cette nouvelle notion qui devra être prise en compte pour déterminer les démarches à entreprendre et le montant du calcul des taxes d’urbanisme à devoir.
En outre, il faut souligner que la notion d’emprise au sol pourra également conditionner les formalités administratives requises avant de construire.
Voici le nouveau mode de calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
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- Sommaire :
Définition de la surface de plancher
Calcul de la surface de plancher
Les éléments à déduire de la surface de plancher
- Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
- Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
- Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
- Stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
- Les combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles
- Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles autres qu’une maison individuelle
- Si desservies par une partie commune : les caves ou des celliers, annexes à des logements
- Déduction forfaitaire : 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation si les les logements sont desservis par des parties communes intérieures
L’emprise au sol des constructions
Définition et calcul de l’emprise au sol des constructions
Constructions et travaux concernés par l’emprise au sol
- Le calcul de la surface de plancher n’est peut-être pas si différent que celui de la SHOB et de la SHON
- Les espaces de stationnement continueront à faire l’objet de formalités administratives
- Les terrasses et autres aménagements extérieurs : toujours le flou total
- Du côté des particuliers
- La publication d’une circulaire
Définition de la surface de plancher
Précision importante : Rappelons que la SHOB et la SHON ont quand même fait l’objet d’une abondante jurisprudence avant d’obtenir un semblant de précision. La notion de surface de plancher vient quant à elle seulement d’apparaitre. Aussi, prenez très clairement l’ensemble de ces éléments au conditionnel.
L’article R.112-2 du code de l’urbanisme dispose, que :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »
Calcul de la surface de plancher
Surface de plancher =
somme de chacun des planchers, sur chaque niveau clos et couvert, calculée en partant de l’intérieur des murs de façade, en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 ( = surface taxable )
Point commun avec la SHOB et la SHON
A l’instar de ces anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux d’une construction.
Différences avec la SHOB et la SHON
- La notion d’espace clos et couvert
Contrairement à la SHOB ou à la SHON, la surface de plancher dispose explicitement que seules les surfaces closes et couvertes sont à prendre en compte.
- Le calcul s’effectue à partir de l’intérieur des murs de façade
C’est ce changement radical qui a été le plus médiatisé.
La surface de plancher se calcule à partir de l’intérieur d’une construction, contrairement à la SHOB ou la SHON, qui se calculait à partir de l’extérieur des façades.
L’objectif serait de ne plus pénaliser les isolants, encourageant ainsi l’efficacité thermique des bâtiments.
Les éléments à déduire de la surface de plancher
Les éléments présentés ici ne développent pas de surface plancher.
En pratique, le calcul peut s’effectuer en deux temps :
Etape 1. Calcul de la somme totale de chacune des surfaces au sol à construire ou existantes, que celles-ci développent ou non de la surface de plancher, en calculant depuis l’intérieur des murs de façade, tout en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1m80.
Ces surfaces correspondent en principe à la surface taxable.
Etape 2. La soustraction de l’ensemble des éléments ne développant pas de surface de plancher (voir ci-dessous), si ceux-ci ont bien été inclus dans la somme totale des surfaces à construire ou existantes, en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieur à 1m80.
Il est également tout à fait possible de simplement ne pas prendre en compte les surfaces ne développant pas de surface de plancher.
Toutefois, ce mode opératoire a l’intérêt de pouvoir calculer la surface taxable (étape 1.), cette surface devant être déclarée dans le formulaire de l’autorisation de construire.
Schéma récapitulatif du calcul de la surface de plancher (cliquez pour agrandir)
Il est donc clair que tous les éléments d’informations qui circulent au sujet de la surface de plancher ne doivent pas être pris pour acquis.
AUTRE PRECISION : il ne faut pas confondre surface de plancher avec d’autres définitions de « surfaces » , telles que la surface taxable, la surface habitable ou encore surface utile.
Consultez cette page pour plus d’informations sur la surface taxable -> surface taxable
Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
Plus simplement, il s’agit des cadrages et baies de fenêtres ou portes d’extérieur.
A fortiori, l’objectif du législateur serait de lever toute ambiguïté, ces éléments de façade n’étant de toute façon non pris en compte dans le calcul de la surface de plancher.
La finalité serait ici d’expliciter le fait que les parois vitrés extérieures, leurs renfoncements intérieures ainsi que les éléments d’accès ne doivent en aucun cas apparaitre dans le calcul de la surface de plancher.
S’ils étaient pris en compte au moment du calcul, alors il faudrait les déduire pour obtenir la surface de plancher, conformément à la disposition de cet alinéa.
Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
Au même titre que pour la SHOB et la SHON, les vides causés par les escaliers ou les ascenseurs doivent être déduits de la surface de plancher.
Très concrètement, pour un escalier intérieur qui mène à l’étage par exemple, il ne faut pas prendre en compte le vide sous l’escalier au rez-de-chaussée et la trémie (vide) à l’étage supérieur.
Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
Comme pour la SHOB et la SHON, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 doivent être déduites de la surface de plancher.
Stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
Très simplement là encore, il s’agit par exemple des garages clos et couverts, qu’ils soient construit en dur ou en kit (garage souterrain, garage accolé).
Il y’a ici deux innovations :
D’une part, les garages et autres espaces de stationnement étaient auparavant distincts de la SHON (ils formaient de la SHOB). Dorénavant, ces mêmes espaces de stationnement ne forment plus de surface de plancher.
D’autre part, il est possible de ne pas prendre en compte les rampes d’accès et les aires de manœuvres dans le calcul de la surface de plancher.
Par exemple, pour un garage souterrain, la descente n’a pas à être intégrée à la surface de plancher.
Les combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles
Le code de l’urbanisme dispose, de manière explicite, qu’il faudra déduire les combles non aménageables pour l’habitation ainsi que pour les activités professionnelles (artisanat, commerce, industrie).
La rédaction de cet alinéa est assez particulière : quels critères permettent d’affirmer qu’un comble n’est non aménageable ni pour l’habitation, ni pour les activités professionnelles ?
Il faut en fait tenir compte des critères de hauteur (les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80), mais également des critères liées à la consistance des combles.
Par exemple, des combles encombrés ou dont le plancher inférieur n’est pas suffisamment solide pour être praticable n’ont pas à être inclus à la surface de plancher.
Autrement, et même lorsque les combles ne sont pas utilisés ni aménagés, il convient de les intégrer au calcul de la surface de plancher.
Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles autres qu’une maison individuelle
Cette déduction ne concerne pas les particuliers.
Sont à déduire de la surface de plancher les surfaces des locaux techniques qui permettent d’assurer le fonctionnement des groupes d’immeubles. Il peut par exemple s’agir des locaux nécessaires au chauffage des bâtiments.
Si desservies par une partie commune : les caves ou des celliers, annexes à des logements
En parallèle, il est question dans cet alinéa de logements, non de bâtiments.
Au final, cet alinéa semble concerner tous les ouvrages qui ne sont pas utilisés à des fins individuelles.
Une autre nouveauté : la déduction des caves ou celliers, isolés et annexes à un logement.
Attention cependant : il n’est pas possible de déduire de fait une cave ou un cellier d’une maison individuelle.
Au contraire, cet alinéa concerne spécialement les immeubles en copropriété : les caves ou celliers doivent être desservis par une partie commune afin d’être déductibles de la surface de plancher.
Dans le cas contraire, et tout particulièrement pour les maisons individuelles, les caves ou celliers doivent en principe être intégrés au calcul de la surface de plancher.
Déduction forfaitaire : 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation si les les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Une fois l’ensemble des éléments précédents déduit de la surface de plancher, il est possible d’obtenir une dernière déduction à hauteur de 10 % de la surface totale.
La condition étant posée : il est nécessaire que les logements construits soient desservis par des parties communes, situés à l’intérieur du bâtiment.
En raison de l’expression « partie commune », laquelle n’est pas explicitement définie par le code de l’urbanisme, ce paragraphe est à prendre au conditionnel pour le moment.
L’emprise au sol des constructions
De nos retours, une idée commençait à se répandre au sujet des espaces non clos et non couvert : si de tels espaces de forment pas de surface de plancher, doivent-ils alors être déclarés en mairie ?
Une autre idée, relative aux espaces de stationnement : dans la mesure où un garage ne constitue pas de surface de plancher, doit-il également faire l’objet de formalités ?
Evidemment, la réponse est oui, car le législateur vise justement ce genre de cas de figure par la notion d’emprise au sol des constructions.
Définition et calcul de l’emprise au sol des constructions
Le futur article R.420-1 du code de l’urbanisme dispose que :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus
Toutes les constructions situées au-dessus du niveau du sol constituent une emprise au sol, laquelle intègre l’ensemble des débords ou surplombs, particulièrement les balcons, loggias, coursives.
Constructions et travaux concernés par l’emprise au sol
La notice du décret expose que :
« la notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions […] telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement »
Ce sont donc tout spécialement les projets dédiés au stationnement de véhicules et les hangars qui sont visés par la notion d’emprise au sol.
Ainsi, les projets qui consistent à édifier un appentis, carport ou autres abri de voiture demeurent soumis à autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable), dès lors que l’emprise au sol dépasse les 5 m².
A retenir enfin que la notion d’emprise au sol est explicitement citée notamment dans les articles R.421-14, R.421-2, R.421-9 du code de l’urbanisme, relatif aux formalités à entreprendre avant de construire.
Schéma récapitulatif de l’évaluation de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir)
Bilan
Le calcul de la surface de plancher n’est peut-être pas si différent que celui de la SHOB et de la SHON
Le mode de calcul de la surface de plancher ne diffère peut-être pas totalement de celui de la SHOB et de la SHON.
Les éléments du calcul ont certes été modifiés, notamment :
- la non prise en compte de l’épaisseur des murs,
- la prise en compte exclusive des surfaces closes et couvertes
Ce mode de calcul est tout à fait similaire à celui de la SHOB et de la SHON : la SHON s’obtient après déduction de certains éléments. Et en principe, l’ensemble des éléments à déduire forme de la SHOB.
Les espaces de stationnement continueront à faire l’objet de formalités administratives
Mettant un terme à des projets improbables, les espaces de stationnement, tout particulièrement les carports, appentis, abri de voiture, devront toujours faire l’objet de formalités préalables en fonction de l’emprise au sol construit.
En marge : les appentis seulement accolés en façade doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation, non pas forcément en raison de l’emprise au sol, mais aussi, car ils peuvent modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui nécessite au moins une déclaration préalable de travaux.
Les terrasses et autres aménagements extérieurs
Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 confirme qu’une terrasse ou une plateforme est exemptée de toutes formalités, dès lors qu’elle n’est pas surélevée par rapport au niveau du sol naturel.
La circulaire du 3 février 2012 précise en outre qu’une terrasse non surélevée ne constitue pas de surface de plancher ni d’emprise au sol.
Du côté des particuliers …
En dépit du fait que ces nouvelles notions impliquent pas mal de désordre chez les praticiens (tout particulièrement auprès des bureaux d’études en urbanisme et des collectivités), il faut quand même reconnaitre que la surface de plancher a le mérite d’être relativement « sans effet » du côté des particuliers.
Il faut entendre que le calcul des surfaces en urbanisme demeure tout aussi abscons ou limpide qu’il ne l’était avec les notions de SHOB et de SHON, notamment en raison des déductions à effectuer.
La publication d’une circulaire
La circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol est disponible en cliquant ici –> circulaire surface de plancher et emprise au sol.
Bonjour,
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre affirmation que cette réforme sera indolore pour le particulier :
Dans vos explications concernant la notion d’emprise au sol, vous omettez une obligation nouvelle : cette du recours à l’architecte pour les constructions dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse le seuil de 170m².
Cette nouvelle contrainte impliquera un recours quasi systématique à l’architecte au moins pour des constructions de plein pied.
Cette disposition constitue quelques effets pervers :
- un coût supplémentaire avec renoncement pour un certain nombre
- une réduction des surface pour échapper à cette obligation
- des conséquences économiques impactant les artisans du bâtiment et instituant de fait un monopole en faveur des architectes.
En définitive, on peut se demander si les objectifs de simplification et d’allégement des règles qu’affichait cette réforme seront atteints ?
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Bonjour,
Par indolore, il faut seulement entendre le fait que le mode de calcul en lui même ne change pas radicalement : la logique du calcul reste dans le fond totalement similaire qu’à celle de la SHON et la SHOB (le titre de ce paragraphe n’est peut-être pas approprié).
Dans tous les cas, merci d’avoir apporté cette réflexion.
Bonjour,
Une petite précision, le recours à un architecte pour une construction de plus de 170m2 date de 1977. Merci de vous renseigner avant d’écrire vos commentaires.
Dans un deuxième temps, vous parlez de monopole…!!! Savez vous que la France est le seul pays de l’union européenne où l’architecte est si peu utilisé. La profession se bat pour faire modifier cette loi non pas pour obtenir un monopole (qui appartient actuellement au constructeurs clefs en main) mais pour pouvoir offrir aux particuliers une maison qui correspond à ces attentes, répondant aux dernières normes haute qualité environnementale et surtout vous proposez quelques chose de différent qu’une maison choisi sur catalogue. La constructions de maisons individuelles en France représente plus de 70% de la construction du pays; la majeure partie de ces maisons font moins de 170m2 et leurs propriétaires n’ont donc pas eu recours à un architecte.
En comparaison, trouveriez-vous normale que 70% des actes médicaux ne soit pas réalisés par des médecins !!! JK.
Bonjour,
La différence essentielle, en finalité, de ces modifications c’est le recours pratiquement obligatoire à l’architecte. Cependant, un éclairage sur la rédaction de l’art R. 431-2 serait le bienvenu.
Pouvez-vous préciser comment vous comprenez : « …dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’art. R 420-1 n’excèdent pas 170 m2″.
Si le but était de dire « l’un ou l’autre », la rédaction n’aurait-elle pas utilisée : « … la surface de plancher ou l’emprise au sol au sens…. ». Le terme de « à la fois » laisse supposer que si une des conditions n’est pas requise, le recours à l’architecte n’est pas obligatoire !
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Il y a en effet foule de « bizarreries », lorsque l’on regard dans le détail de la réforme (cf les articles R.421-2 et R.421-1 du code de l’urbanisme)
Voici un lien vers l’article R.431-2 du code de l’urbanisme :
Nouveau R.431-2
Ancien R.431-2
Concernant l’expression « dont à la fois », c’est clair que la rédaction est assez spéciale.
Sans certitude, le « dont à la fois » devrait correspondre à « ou » : surface de plancher ou emprise au sol. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué …
Par exemple, pour un projet de construction d’une maison individuelle (= surface de plancher ET emprise au sol) comprenant un carport ouvert (= emprise au sol seulement) : si l’ensemble (le « dont à la fois ») forme plus de 170 m² d’emprise au sol OU de surface de plancher, alors le recours à l’architecte serait obligatoire.
Il est vrai que le rôle de l’architecte semble avoir été étendu. Auparavant, seule la SHON déterminait le recours à l’architecte pour les particuliers.
Les espaces de stationnement, qui ne forment que de la SHOB, n’étaient pas pris en compte.
Avec la notion d’emprise au sol, ces mêmes espaces de stationnement devront désormais être pris en compte pour déterminer le seuil de recours à l’architecte.
Mais vraiment : à voir en pratique.
Vu de l’extérieur, cette réforme semble en tout cas être une sorte de patchwork.
Le législateur ne modifie pas le seuil du recours à l’architecte (170 m²), en y touchant (emprise au sol), mais sans y toucher (décret de 1977).
Bravo pour les commentaires de cette nouvelle règle. Les précisions sont percutantes et souvent faites avec les réserves indispensable à ce type de nouvelles règles. . il est vrai qu’il reste encore des zones d’ombre.
par contre concernant le ‘dont a la fois’ pour le recours à un architecte, il semble que le mot dans le texte est bien choisi, car il est fait notion du cas -d’exception- au recours à l’architecte .
sp = 160 es = 160. Donc pas d’ Archi.
sp = 160 es = 180 Archi
sp = 180 es = 160 Archi
sp = 180 es= 180 Archi.
Dont a la fois SP – et- ES Inf a 170 = Exception: pas d’archi.
dans la phrase on ne peux pas le remplacer par un -ou- .
Par contre si l’un -ou- l’autre est supérieur à 17o m² , alors il faut un Archi.
Mais le législateur n’a pas utilisé cette formule car rappelons le :le recours à un architecte est obligatoire. …. Sauf exceptions….
Bonjour,
Cet article est très bien écrit par contre je ne suis pas d’accord avec la conclusion :
« Du coté des particuliers une réforme Neutre ».
En effet, j’ai un projet dans lequel je comptais faire une cave (sous-sol total) en dessous de ma maison or si je lis bien ce qui est marqué, aujourd’hui cela ne sera plus déduit de la surface constructible.
Je crois que si c’est effectivement le cas, certains logements se retrouveront même au-dessus du COS ce qui me parait aberrant.
Bonjour,
Neutre n’est décidément pas le bon mot ^^
Neutre était à entendre au fait que le calcul semble tout aussi abscons qu’avec la SHOB/SHON
N’hésitez pas à continuer à faire part de vos commentaires
actuellement les caves ne sont déductibles qu’à la condition que ces locaux ne comportent pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air strictement nécessaires à l’aération du local.( Circulaire n° 90-80 du 12 novembre 1990. Relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions) ou éventuellement si elles présentent une hauteur sous plafond de moins de 1m80. Ce type de cave ne sera donc toujours pas compté.
Bonjour,
Le problème étant que la circulaire de 1990 est rendue caduque par la suppression des notions de SHON et de SHOB.
Aussi, actuellement, les surfaces en sous-sol ne sont déductibles qu’à la seule condition d’être desservies par une « partie commune ».
Le législateur n’a, semble-t-il, pas étendue cette déduction à tous les types de construction.
A voir ultérieurement selon la pratique.
Voir décret, art.1, al.7 : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=A901863D34ACBD5ACF988725870D7CE3.tpdjo16v_2?idArticle=JORFARTI000025059743&cidTexte=JORFTEXT000025059730&dateTexte=29990101&categorieLien=id
Bonjour,
Je suis dans le même cas de figure que Franck Lampard, je compte auto-contruire et me passer des services d’un architecte, mon projet fait 140 m² sur sous-sol complet de 96 m², du coup, j’explose littéralement les 170 m² !!!
D’après le texte, il faut compter également le garage en sous-sol ?
Merci d’éclairer ma lanterne dans ce brouillard ;o)
Bonjour,
Alors en principe, les espaces de stationnement ne seront pas à inclure à la surface de plancher.
C’est un peu la même démarche qu’actuellement : les garages forment de la SHOB, mais pas de la SHON, or, c’est la SHON qui détermine le recours obligatoire à l’architecte.
En revanche, les garages font partie de l’emprise au sol. L’emprise au sol correspond à la projection verticale d’une construction : il ne se calcule pas pour chacun des niveaux.
Attention ! il semblerait toutefois, que les nouvelles références de calcul de la fiscalité prennent en compte y compris les surfaces de stationnement
Bonjour,
En effet, les surfaces de stationnement sont désormais taxés : ils forment de la surface « taxable » et non de la surface de plancher.
Voir ici -> http://www.urbinfos.com/taxe-d-amenagement-calcul-ta.html#m2
Bonjour,
Au sujet de l’emprise au sol, la jurisprudence précisait que les piscines étaient comptées dans l’emprise au sol. Avec la réforme seront-elles comptées en emprise au sol?
Par ailleurs concernant le particulier, la réforme n’est pas neutre puisque la surface de plancher, qui était auparavant de la SHOB, sera taxable. La réforme n’a t-elle finalement pas cet objectif précis?
Bonjour,
Impossible d’émettre une hypothèse fiable là-dessus.
Il est très clair que le cas des piscines semble, en tout cas d’un point de vue subjectif, largement soumis à interrogation.
Idem pour les terrasses.
Une circulaire serait en cours de rédaction, espérons qu’elle lèvera ce genre de questions tout à fait pertinentes.
Concernant votre remarque sur la « neutralité » (
) : il faut seulement comprendre qu’il s’agissait surtout de montrer que le calcul de la nouvelle surface de plancher ne semble pas si éloignée que celui de la SHOB/SHON.
Bonjour,
Contrairement à ce que vous pensez il sera bien moins nécessaire d’avoir recours à un architecte qu’avant.
En effet, les murs extérieurs n’étaient jamais déduits, au mieux le coef de 5% correspondait à l’épaisseur de l’isolant.
A présent les murs extérieurs ne compte plus dans vos droits à construire, ni dans le recours à un architecte :
Vous pouvez construire plus et sans architecte qu’avant.
Sauf pour le plain pied, mais bon 170m² de plain pied, ça fait déjà un beau billet en fondation et en toiture.
Merci d’avoir apporté votre commentaire
Bonsoir,
merci pour tous ces renseignements bien expliqués.
Cependant, dans l’actuel calcul du SHOB/ SHON, il est dit qu’une « surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées » est deduite. Savez-vous ce qu’il en sera dans l’avenir?
Cordialement.
Bonjour,
Désolé, mais je n’ai aucune information à ce sujet.
bonjour,
concernant la déduction des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, je pensais qu’il s’agissait des seuils de portes et appuis de fenêtre. En effet , au niveau des ouvertures, il n’y a pas de nu intérieur de façade. On pourrait penser, sans cette précision, que la surface comprise entre les tableaux, et présentant une hauteur de passage supérieure à 1m80 aurait pu être comptabilisée dans la surface de plancher. Cordialement.
bonjour,
quand vous parlez de mur intérieur, faut-il penser mur nu ou mur complet avec isolant ???
La distinction est importante, dans mon cas cela fait une différence de plus de 10 m².
Merci pour vos réponses !!!
Mur complet avec isolant
C’est justement le sens de la nouvelle notion de surface de plancher : ne plus pénaliser les isolants afin d’encourager l’efficacité thermique des bâtiments.
Bonjour,
mon PLU ne compte pas les débord et terrasses dans l’emprise… et il la limite aussi
qui a raison du coup entre la loi et le PLU ?
merci
Bonjour,
Je suppose qu’il est nécessaire de prendre en compte les deux définitions, car ces « emprises au sol » n’ont pas la même finalité (attention, ce n’est qu’une supposition, il n’est pas impossible et même plutôt probable que je me trompe
).
L’emprise au sol dont il est question dans le code de l’urbanisme permet particulièrement de fixer les démarches à entreprendre : permis de construire ou déclaration préalable. A cet effet, le législateur donne une définition explicite.
Il s’agit, de manière large, d’une définition « nationale » (le terme n’est pas très correct).
L’emprise au sol évoquée par le règlement d’urbanisme ne s’applique qu’à votre commune : il fixe la manière dont les constructions peuvent être organisées sur le terrain. Il s’agit d’une définition « locale ».
Pour tenter d’être plus clair :
1. Il faut prendre en compte l’emprise au sol du code de l’urbanisme pour déterminer les démarches à entreprendre (PC ou DP)
2. Il faut prendre également en compte l’emprise au sol du règlement d’urbanisme dans l’exécution des travaux, particulièrement afin de respecter le seuil maximal d’emprise au sol admissible sur un terrain.
Bonjour,
Avec le calcul de la surface plancher il semblerait que la surface d’un sous-sol (sans accès depuis l’extérieur et sans fenêtre) dont la hauteur sous plafond est supérieur à 1,80 soit équivalente à celle d’une pièce à vivre comme le salon ; étonnant non ?
Bonjour,
C’est en effet l’un des éléments les plus confus, avec les terrasses et les balcons.
Il faut cependant veiller à ne pas confondre surface « d’urbanisme » (il est question dans les nouveaux formulaires de surfaces « taxable ») et les surfaces habitables, à vivre ou autres.
Dans tous les cas, le décret devrait déjà être mis à jour. De plus, une ordonnance serait en cours de rédaction.
Il n’est pas improbable que ces éléments soient abordés
Merci pour votre réponse qui conforte ma compréhension du sujet.
Surface d’urbanisme, habitable, taxable ; le bon sens voudrait qu’une surface de sous-sol ne soit pas considérée comme équivalente à celle d’une pièce à vivre mais le bon sens et la réglementation ne faisant pas toujours « bon ménage », wait and see !
Je le pense également.
Pour aller plus loin : Henri Jacquot, un spécialiste du droit de l’urbanisme, avait tenu des propos très intéressants en 2007 justement au sujet des taxes et de l’urbanisme.
Selon lui, sauf erreur ou oubli de ma part, ce serait une erreur de mélanger les genres : d’une part cela peut encourager à la fraude, d’autre part, la perception de l’impot ne devrait pas être l’objet de l’urbanisme.
L’objectif de l’urbanisme, c’est l’urbanisme (soit globalement l’organisation rationnelle de l’occupation des sols) ^^
Je ne me souviens plus très bien de la teneur exacte de ses propos, mais je suis en tout cas personnellement en accord avec cette idée
Bonjour
Si quelqu’un peux m’éclairer j’ai en projet de faire construire ma maison sauf qu’avec les SHON les SHOB j’y comprend rien
voila mon projet :
sous sol
rez de chaussée + garage
Etage (comble aménagable)
le garage a lui seul fait 64 m2 (6.62*9.77)
18,61m * 13,46 : 250.49m d’emprise au sol
Ma question :
Dois je avoir recours à un architecte ??
Merci pour votre aide
Bonjour,
Très honnêtement, je ne peux pas me permettre de vous répondre de manière catégorique sur ce point.
Tout dépend en fait comment que vous avez calculé l’emprise au sol (en sachant que le décret va être modifié).
Mais en principe, il est vrai que toutes les constructions qui dépassent les 170 m² d’emprise au sol nécessitent le recours à un architecte.
Pour avoir des informations plus fiables, un rendez-vous en DDE ou en mairie accompagné de vos plans me semble incontournable.
Bonne chance dans votre projet !
Suite à de trop nombreux messages agressifs envers les différents commentateurs, les commentaires sont désormais fermés.
A rappeler que la majorité des lecteurs se composent de néophytes n’ayant pas de connaissances particulières en urbanisme …