La suppression de la SHON (Surface Hors-Oeuvre Nette) et de la SHOB (Surface Hors-Oeuvre Brute) a été approuvée par le Conseil des Ministres qui s’est tenu le 16 novembre 2011.
La SHON et la SHOB seront ainsi remplacées par la surface de plancher. Ce nouveau mode de calcul sera mis en oeuvre au 1er mars 2012.
La surface de plancher correspond aux : surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades, après déduction de certains éléments fixés par décret.
Contrairement à la SHON ou à la SHOB, la surface de plancher ne prend plus en compte l’épaisseur des murs dans le mode de calcul des surfaces, permettant ainsi de ne plus pénaliser les constructions isolées, en cohérence avec les objectifs du Grenelle de l’Environnement qui tend à promouvoir la performance énergétique des bâtiments.
La surface de plancher permettrait un gain possible de 10 % de surface habitable, selon le secrétariat d’Etat au Logement.
L’autre principal intérêt de ce nouveau mode de calcul est également de mettre fin à la distinction complexe entre les notions de SHON et SHOB, source d’instabilité juridique et de débats souvent enflammés (Mise à jour : le législateur a également apporté la notion d’emprise au sol …).
Attention toutefois à ne pas confondre la surface taxable, qui permet de procéder au calcul des nouvelles taxes d’urbanisme et la notion de « surface de plancher ».
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Voir l’article L.331-10 du code de l’urbanisme – surface taxable :
Voir l’article L.112-1 du code de l’urbanisme – surface de plancher :
Un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.
A consulter également : projet d’ordonnance relative à la surface de plancher du code de l’urbanisme
- Mode d’emploi illustré de la surface de plancher : surface de plancher
- Mode d’emploi illustré de la surface taxable : surface taxable
Bon, et donc :
- comment calculer le COS ?
- doit-on revoir tous les documents d’urbanisme pour pouvoir appliquer cela le 1er mars 2012 ?
Merci
Cette mesure soulève en effet tout un tas de questions sur sa mise en œuvre pratique.
Concernant les taxes d’urbanisme, une période transitoire de 3 ans est prévue.
Par rapport au COS, aux documents d’urbanisme (qui peuvent en effet imposer un seuil de SHON maximal par terrain), ou plus généralement, les rapports entre SHON/SHOB avec la surface de planchers, il n’y a aucune infos à l’heure actuelle.
A voir l’examen prochain par le Conseil d’Etat de la réforme Urbanisme de Projet.
Peut-être également qu’une circulaire administrative sera publiée, comme ce fut le cas en 1990 pour la SHON et la SHOB.
A priori, les documents d’urbanisme devraient faire l’objet d’une procédure de révision simplifiée, donc sans enquête publique (art.4 du projet d’ordonnance).
et comment considérer les surfaces d’un sous-sol
A voir avec M. Apparu
En toute hypothèse, les surfaces en sous-sol ne seraient pas à exclure de la surface de plancher (à confirmer).
Comment d’après vous seront considérées les SHOB concernant une construction nouvelle ne necessitant pas de formalité?
Considerera-t-on dans ce cas la surface de plancher (plus de 1m80 du sol au plafond) telle que définie dans l’article ici présent, ou sera-ce la surface d’emprise au sol….?
Une construction avec plancher dont le plafond est a moins de 1m80 necessitera-t-elle une formalité administrative telle une DP ou PA ou PC?
Merci.
Bonjour et merci de votre commentaire
En fait c’est assez difficile de répondre, car les projets exemptés de formalités sont très rares.
Par exemple, on pourrait penser qu’un appentis adossé en façade d’une maison n’a pas à faire l’objet de déclaration en mairie, ou éventuellement, qu’il ne faille prendre en compte que la SHOB.
Sauf qu’il n’y pas que la SHOB qui entre en jeu, mais également la modification de l’aspect extérieur de la maison. Aussi, pour de tels appentis, il faudra une déclaration préalable, même pour moins de 1,80 m de hauteur ou moins de 5m2, surtout si l’appentis s’adosse à une maison située en secteur sauvegardé. Et c’est d’ailleurs valable pour tous les projets de modification de l’aspect extérieur qui ne créent pas de surfaces (porte, fenêtre, ravalement).
Il ne faut donc pas prendre en compte exclusivement des critères de hauteur ou de surfaces construites, et c’est donc pour cela qu’il est impossible de donner un avis « universel » valable pour tous les projets.
En fait, votre question peut laisser penser aux aménagements extérieurs, par exemple la « construction » d’une allée bétonnée en jardin.
On a tous les critères qui permettent d’exclure la construction d’une allée de toute formalité : il n’y a pas de création de SHOB/SHON, ni même de surface de plancher, et il n’y a pas forcément d’abri de plus de 1m80.
Tout au plus, il y’a création d’emprise au sol, comme vous le mentionnez dans votre commentaire. Et l’emprise au sol n’est pas un fait générateur des démarches à entreprendre. EDIT (2013) : ce commentaire a été publié le 1er décembre 2011. Entre temps, le législateur a posé l’emprise au sol comme l’un des faits générateur des démarches d’urbanisme.
Oui mais voilà : certaines communes imposent un seuil minimal de surfaces engazonnées sur le terrain. Il n’est donc pas impossible que la construction de l’allée fasse que ce seuil minimal ne soit plus atteint.
Et même pour la construction d’une allée bétonnée, il reste quand même préférable d’au moins contacter la mairie pour s’informer de la légalité du projet (même s’il est clair que l’on tombe dans du kafkaïen pur et dur).
Moralité : la construction, aussi minime soit-elle, est systématiquement susceptible de faire l’objet au préalable de formalités administratives, même pour moins de 1m80, et même s’il n’y a que création d’emprise au sol.
Je prends un exemple:
Un abris de jardin monté sur pilotis (juste pour ne pas mettre de dalle en beton),
ayant 9m² d’eprise au sol, mais dont le plafond est de telle sorte que la surface sous plafond (supérieure a 1m80) ne représente que moins de 2m².
Dans la nouvelle définition, la surface de plancher serait de moins de 2m².
Or, actuellement: « Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé :
a) Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés »
Si on en suit la nouvelle réforme, je n’aurai pas besoin de formalité pour un tel projet ?
J’attends de voir le nouveau texte début mars 2012.
Avec impatience!!
Bonjour,
Également, la nouvelle surface de plancher peut laisser perplexe, car il est question de surfaces couvertes ET closes ( voir L.331-10 du code de l’urbanisme )
C’est clair que cela ouvre pas mal de possibilités.
Mais attendons d’avoir plus de précisions avant d’envisager ce genre de perspectives, car il y a fort à parier que ce ne soit pas aussi simple que ça