Régulariser une construction non déclarée

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En pratique, bien qu’il soit possible de régulariser une construction illégale, il n’existe pas réellement de « procédure » de régularisation. Les termes « régularisation », ou même « dossier modificatif« , apparaissent dans le code de l’urbanisme, la procédure n’y est cependant jamais évoquée.

Pas de panique pour autant : ces quelques pistes inspirées des pratiques en mairie devraient permettre d’aboutir à une solution.


1. Vous avez fini de construire sans rien déclarer en mairie

Avant tout, il faut bien comprendre que l’administration n’a pas à prendre en considération les raisons pour lesquelles une construction n’a pas été déclarée.

Erreur volontaire ou non, il n’en demeure pas moins que construire sans déclarer constitue une infraction, pouvant entrainer une amende, une remise en conformité du bâtiment ou la démolition de la construction illégale.

Consultez notre article pour plus d’infos – Construire sans permis ni déclaration : les risques et sanctions

La régularisation passe par le dépôt d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux

La seule manière de régulariser la situation dans de tels cas est de déposer une demande d’autorisation de construire en mairie.

Selon les travaux qui ont été entrepris, il convient de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable.

Où préciser qu’il s’agit d’une demande de régularisation ?

Il est préférable d’indiquer qu’il s’agit d’une régularisation dans le cadre « Courte description du projet » du formulaire de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.  La date d’achèvement des travaux frauduleux peut notamment y être inscrite.

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Le cadre « Courte description du projet » des formulaires de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux peut vous permettre de préciser que votre demande correspond à une régularisation

Il est également possible de préciser que la demande porte sur un bâtiment déjà construit dans la PC.4 Notice Décrivant le Terrain et Présentant le Projet si les travaux sont soumis à permis de construire.


 2. La construction est terminée, mais elle ne correspond pas à ce qui a été déclaré

De la même manière que la situation précédente, lorsque la construction est achevée et qu’elle n’est pas conforme à ce qui a été déclaré, il est alors nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux en mairie.

Le dépôt de la nouvelle demande d’autorisation de construire doit être effectué avant l’envoi de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), dans la mesure où justement, les travaux ne sont pas conformes à ce qui a été déclaré initialement.

En ce qui concerne le formulaire…

Pour assurer la cohérence entre le dossier de régularisation et la demande initiale, l’idéal est de préciser les références de la première autorisation de construire, par exemple dans le cadre Courte description du projet du formulaire. Les références sont inscrites sur le récépissé de dépôt de la demande, sur l’arrêté d’accord ou éventuellement sur d’autres notifications.

Et les plans à joindre ?

Il est conseillé de joindre à la demande de régularisation :

  • les plans de l’état initial : ce sont les plans qui illustrent les caractéristiques du terrain avant tous travaux ;
  • les plans de l’état initialement projeté (facultatif) : correspondant aux plans de la première autorisation de construire ;
  • les plans de l’état réel : qui permettent de visualiser les travaux tels qu’ils sont après leur achèvement.

Ces trois types de plans peuvent être produits pour le plan de masse, le plan des façades et des toitures et le plan en coupe.

Pour faire encore mieux …

Nous vous invitons à produire une notice sur papier libre dans laquelle peuvent être listées les principales différences entre l’autorisation déposée initialement et les travaux réellement entrepris.

Cette notice n’est pas du tout une pièce prévue par le code de l’urbanisme. Elle a donc peu de valeur au regard de l’instruction.

Néanmoins, elle peut faciliter grandement l’instruction et la compréhension globale de la demande de régularisation.

A savoir toutefois qu’un permis de construire est périmé si :

  • les travaux n’ont pas été entrepris dans les deux ans qui suivent l’arrêté d’accord ;
  • ou lorsque les travaux ont été interrompus pendant une période d’un an (article R.424-17 du code de l’urbanisme)

La demande de régularisation d’une construction achevée, mais non conforme au permis de construire, intervient de préférence avant :

  • la péremption du permis de construire ;
  • l’achèvement des travaux ;
  • l’envoi de la DAACT.

En marge, à retenir également qu’un permis de construire ne peut pas être périmé tant que les travaux ne se sont pas achevés (dès lors qu’ils ne sont pas interrompus pendant une période d’une année).

De plus, il est possible de déposer une demande de prorogation de la décision d’une année supplémentaire (art. R.424-21).


3. La construction n’est pas terminée, et elle ne sera pas conforme à ce qui a été déclaré

Ce genre de situations fâcheuses peut intervenir lorsque des imprévus techniques ou financiers se manifestent au cours du chantier.

Très clairement, dès lors que les modifications à apporter sont importantes (modification des surfaces, de l’implantation de la construction ou de sa hauteur), il est plus que préférable de stopper les travaux sans délai.

Régularisation d’un permis de construire en cours de validité pour une construction inachevée

Le permis de construire modificatif : dans quels cas le déposer ?

La construction n’est pas achevée et elle relève du régime des permis de construire

Le permis de construire modificatif est à déposer exclusivement pour un projet qui a déjà fait l’objet d’une première demande de permis de construire.

Il ne s’applique pas au régime des déclarations préalables de travaux.

Élément important : pour déposer une demande modificative, le permis de construire doit être en cours de validité.

C’est-à-dire que les travaux ne doivent pas être terminés, et le permis de construire initial ne doit pas être périmé.

Le permis de construire modificatif peut indifféremment être déposé après réception de l’arrêté d’accord ou au cours de l’instruction du permis de construire initial.

Attention toutefois : il n’est pas possible de déposer un permis de construire modificatif une fois la DAACT transmise en mairie. Si la DAACT a été déposée, la régularisation ne peut passer que par le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire.

Les modifications du permis de construire doivent être mineures

Il est possible de déposer une demande de permis de construire modificatif uniquement si des changements mineurs sont effectués par rapport au permis initial. Ces changements mineurs concernent généralement l’aspect extérieur d’une construction, hors hauteur et volume.

Les documents à fournir pour modifier un permis de construire en cours de validité

Il faut déposer en mairie le formulaire ci-dessous en 4 exemplaires :

permis-construire-modificatif

Vous pouvez télécharger le formulaire de permis de construire modificatif en cliquant ici

Ni le code de l’urbanisme, ni la notice explicative du permis modificatif n’indiquent qu’il soit nécessaire de déposer de nouveaux plans.

Dans les faits, afin d’assurer l’examen du dossier, le service instructeur exige la production de plans mis à jour, qui illustreront les travaux tels qu’ils seront réellement en fin de chantier.

Quel est l’intérêt du permis de construire modificatif ?

De prime abord, le permis de construire modificatif semble plus souple, notamment par le fait qu’il n’est pas explicitement obligatoire de déposer de nouveaux plans.

En réalité, le service instructeur est en droit d’exiger tout document permettant d’assurer l’instruction de la demande.  Ainsi, lorsque la régularisation relève du permis de construire modificatif, nous vous conseillons vivement d’y joindre les plans mis à jour, pour éviter tout retard dans l’instruction du dossier.

Que faire lorsque les modifications à apporter au permis de construire initial sont importantes ?

Il s’agit des modifications qui portent atteinte à « l’économie générale du projet ».

Dans le cadre exclusif du permis de construire, cette expression un peu fourre-tout englobe les modifications sur :

  • la hauteur des bâtiments,
  • leur implantation,
  • leur affectation,
  • et leur volume (notamment les surfaces à construire).

Si les modifications à apporter concernent, entre autres, l’un de ces éléments, alors il convient de déposer une nouvelle demande de permis de construire pour procéder à une régularisation.

Régularisation d’une déclaration préalable de travaux en cours de validité pour une construction inachevée

Là encore, le souci est qu’il n’existe pas à proprement parler de procédure de régularisation en droit de l’urbanisme.

Pire : contrairement au permis de construire, la déclaration préalable de travaux ne dispose pas de formulaire modificatif.

La seule façon de procéder est de déposer une nouvelle demande en mairie comprenant les plans mis à jour.


Comment annuler une demande d’autorisation de construire ?

Annuler une autorisation de construire accordée

Les textes prévoient qu’une autorisation de construire accordée peut être retirée lorsque :

La décision de non-opposition d’une déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Lorsque la demande est légale, la solution pour faire annuler l’autorisation est de ne pas entreprendre les travaux pendant un délai de deux ans, de telle sorte que la décision sera automatiquement périmée.

Attention toutefois aux taxes d’urbanisme :

Le fait générateur des taxes d’urbanisme est la délivrance de l’autorisation de construire, et non l’acte de bâtir (art. L.331-6 du code de l’urbanisme).

Comme vu plus loin dans cette note, quand bien même le projet est annulé, l’administration fiscale adresse automatiquement une demande de recouvrement. Il est alors nécessaire de prendre contact auprès de l’administration fiscale afin de faire annuler la demande de recouvrement.

Annuler une demande d’autorisation de construire en cours d’instruction

Il n’existe aucun formalisme à ce sujet. Aussi, il est envisageable de rédiger un document sur papier libre, lequel devra être déposé en mairie.

La mairie à son tour se chargera d’informer le service instructeur de l’annulation de la demande.

Dans la mesure où aucun arrêté n’a été produit, ce cas de figure est peu contraignant.

En interne, une simple rayure ou un clic suffira pour annuler totalement la procédure d’instruction.


4. Le projet ou la construction non déclarée est contraire aux règles d’urbanisme

Il s’agit là, de très loin, de la pire des situations que puisse rencontrer un administré.

  • Lorsque la construction est interdite par le règlement d’urbanisme

Si la construction est totalement interdite, en raison de sa nature ou de son implantation (dans une zone inconstructible par exemple), alors la seule régularisation raisonnablement possible est la démolition.

De façon providentielle, une autre solution serait de faire procéder à une modification ou révision du règlement d’urbanisme, qui ne s’effectue toutefois qu’à l’initiative de la commune. Dans ce cadre, la modification du règlement d’urbanisme communal est d’ailleurs acceptée par la jurisprudence, sans que cela soit considéré comme un détournement de pouvoir (Conseil d’Etat, 31 mars 1995, n° 160774, Commune de Saint-Bon-Tarentaise).

Mais en en réalité, c’est bien la démolition qui devrait être appliquée dans ce cas (article L.480-5 du code de l’urbanisme), en tenant compte des amendes éventuelles, des astreintes journalières et des sanctions fiscales.

  • Lorsque la construction est autorisée, mais qu’elle n’est pas conforme avec certaines règles

Une construction autorisée doit obéir à des règles d’implantation, de hauteur ou encore d’aspect extérieur.

Dans ce cas, quand cela est techniquement possible, la solution est de modifier la construction de manière à la rendre conforme aux règles appliquées.

La construction, ainsi que les modifications qui y seront apportées, devra être régularisée par le dépôt d’une demande d’autorisation de construire. Évidemment, il ne faut pas entreprendre des travaux de mise en conformité sans en avoir demandé l’accord.

Certaines astuces sont souvent appliquées, par exemple la création d’un auvent ou d’un débord de toiture pour être en limite de terrain, ou la modification de la charpente pour être conforme aux règles de hauteur.

S’il est techniquement impossible de modifier la construction de manière à la rendre conforme, alors là encore, c’est en principe la démolition totale ou partielle du bâtiment qui devrait s’appliquer.


Quelles conséquences d’une régularisation au niveau des impôts ?

Les taxes d’urbanismes

Comme pour toutes les autres demandes, le projet de régularisation est susceptible d’entrainer l’acquittement de taxes d’urbanisme, dont essentiellement la taxe d’aménagement.

Les impôts locaux

Au même titre que pour les taxes d’urbanisme, une construction, même illégale, est bien entendu susceptible d’avoir une répercussion sur le montant des impôts directs locaux : taxe d’habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

Autrement dit, même si le bâtiment n’a pas été déclaré, l’administration fiscale reste en droit d’exiger l’acquittement de toutes les taxes dues pour l’année en cours.

Une petite subtilité : ce n’est pas forcément l’achèvement des travaux qui est le fait générateur des taxes locales, mais l’occupation durable du sol par la construction et la consistance des locaux.

L’administration fiscale, dans le formulaire H1 (annotation 30, en dernière page), utilise l’expression « achèvement des travaux permettant une utilisation effective du bien ».

Ainsi, une construction illégale partiellement achevée peut entrainer l’acquittement des impôts locaux.

Source complémentaire : Question au gouvernement, n°64983, publiée au JO le : 01/12/2009 page : 11281  http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-64983QE.htm

En cas de régularisation d’une construction non déclarée, doit-on rembourser les impôts ?

Concernant les taxes d’urbanisme, leur acquittement n’est que ponctuel.

C’est-à-dire que les taxes d’urbanisme sont réglées qu’une seule fois (en 1 ou 2 parts), dès lors que la construction illégale est achevée (Conseil d’Etat du 23 juin 1986, n°60250; Conseil d’Etat du 18 novembre 1985, n° 65807), ou à partir de l’établissement du procès-verbal constant l’infraction (art. L.331-6 du code de l’urbanisme). Il n’y a donc pas de « remboursement », mais acquittement ponctuel. Il existe en revanche une pénalité forfaitaire à hauteur de 80% des taxes à devoir (art. L.331-23 du code de l’urbanisme).

Pour les impôts directs locaux, la réponse est beaucoup plus complexe, en raison du mode de calcul et du montant évalué chaque année au 1er janvier pour l’année en cours.

Il est clairement impossible de dire si une construction illégale régularisée doit faire systématiquement l’objet d’un remboursement des impôts locaux.

Tout dépend forcément des surfaces construites, de leur affectation (habitation, annexe à l’habitation, espace de stationnement …) et peut-être même des pratiques locales.

En cas de régularisation, l’administration fiscale est très clairement seule souveraine pour déterminer s’il y a lieu de rembourser les arriérés.

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Nos conseils …

Ne jamais débuter ses travaux avant d’obtenir un accord

Déclarer une construction est OBLIGATOIRE. Ne pas la déclarer est une INFRACTION, définie essentiellement par le code de l’urbanisme aux articles L.480-1 et suivants, laquelle peut entrainer des sanctions pénales, fiscales et administratives.

Aussi, déposer un permis de construire ou une déclaration préalable n’est pas un acte accessoire, mais bien l’étape légale avec d’entamer des travaux.

Si, pour des raisons quelconques, les travaux entrepris diffèrent de ce qui a été initialement déclaré en mairie, l’idéal est de les interrompre totalement, dans l’attente d’une réponse de l’administration à la suite du dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation de construire.

Complément concernant la déclaration préalable de travaux

Sa dénomination est claire : la déclaration est préalable aux travaux. Elle doit évidemment être déposée AVANT de commencer les travaux.

Il existe pourtant une idée répandue au sujet de la déclaration préalable, maintes fois abordée sur notre site : pensant qu’il s’agit « simplement » de la « déclarer », alors elle la construction ne peut pas être refusée par l’administration.

Toutefois : la déclaration préalable de travaux n’en demeure pas moins un acte administratif soumis à une procédure légale d’instruction dont l’objet est de démontrer qu’une construction est conforme aux règles de droit.

Il ne s’agit pas d’un formulaire parmi tant d’autres, mais bien d’une formalité obligatoire, codifiée entre autres par le code de l’urbanisme.

Au final : même un abri de jardin en bois en fond de parcelle, ou encore un garage invisible depuis la voie publique DOIT être déclaré, de préférence avant sa construction de manière à éviter de passer par une régulation, dont le fonctionnement et l’issue sont totalement aléatoires.

N’attendez pas pour régulariser

Il est préférable de régulariser la situation au plus vite pour plusieurs raisons.

Il se pourrait éventuellement que l’administration fiscale puisse porter une sanction, par exemple le remboursement des arriérés, auquel cas le montant à devoir peut être proportionnel à la durée d’occupation du sol de la construction frauduleuse à compter de son achèvement.

Dans le cadre des taxes d’urbanisme, celles-ci sont réévaluées chaque année, et chaque année, elles ont tendance à augmenter. En outre, elles sont assorties d’une pénalité de 80% pour une construction illégale ayant fait l’objet d’un procès-verbal.

Méfiez-vous de vos voisins …

Ce sont très généralement les voisins, qui, incommodés ou motivés par des intentions vengeresses, finissent par alerter la mairie qu’une construction ou des travaux, qui peuvent leur sembler douteux, sont en cours de réalisation.

Ce genre de travaux est en effet particulièrement visible à partir des limites privatives, ou pour les moins discrets, depuis la voie publique.

Cette forme de dénonciation est même plus fréquente que l’on puisse croire.

Déposez un certificat d’urbanisme opérationnel et renseignez-vous sur les conséquences de la régularisation

L’appréhension quant à la régularisation est parfaitement compréhensible, tant les risques peuvent être importants (surtout si la construction est incompatible avec le règlement d’urbanisme).

Aussi, il est possible de s’informer au préalable de la conformité du projet en déposant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

La délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel permet d’informer son demandeur sur la possibilité ou non de construire sur le terrain et dans quelles conditions.

Ne comptez pas sur la prescription

La prescription pénale est certes fixée à 3 ans après l’achèvement des travaux en matière d’action publique et civile (article 8 du code de procédure pénale), ce qui peut sembler suffisamment raisonnable pour tenter le diable.

Cependant, en matière administrative, la prescription est ramenée à 10 ans lorsque la construction autorisée n’est pas conforme aux règles d’urbanisme (article L. 111-12 du code de l’urbanisme).

En outre, l’alinéa e) de l’article L.111-12 du code de l’urbanisme est formel : la prescription administrative ne s’applique pas, entre autres, aux constructions édifiées sans permis de construire.

Autre élément : selon la jurisprudence, il n’est pas possible de modifier une construction illégale, postérieure à la loi du 15 juin 1943 relative aux permis de construire, sans passer par sa régularisation (Cour Administrative d’Appel de Marseille, 9 juillet 2007, SCI « Les Pouillettes », requête n°04MA01976).

L’administration et ses juristes, ayant accès à tout un arsenal judiciaire, peut facilement finir par contraindre à une régularisation, prescription ou pas.


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