Permis de construire : contenu du dossier et de la décision

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« Permis de construire » est une expression suffisamment large pour désigner à la fois :

  • Le contenu du dossier de demande de permis de construire : c’est ce « permis de construire » qui est déposé en mairie pour déclarer une construction ;
  • Ou l’arrêté d’accord ou de refus : il s’agit de la décision de l’administration, c’est-à-dire le « permis de construire accordé » ou le « permis de construire refusé ».

Qu’il s’agisse du dossier ou de la décision, voici en détail ce que contient un permis de construire.



En bref …

- Un dossier de permis de construire contient :

  • Le formulaire rempli ;
  • La déclaration des éléments imposables ;
  • Le bordereau des pièces à joindre ;
  • Les pièces à joindre : les 8 pièces obligatoires et les pièces à joindre en fonction de la localisation du terrain et de la nature du projet ;
  • Idéalement : le récépissé de dépôt.

Or récépissé de dépôt qui peut être déposé en 1 seul exemplaire, l’ensemble du dossier est à transmettre en 5 exemplaires en mairie plus 5 exemplaires des plans de situation, de masse et de coupe.

- Une décision de permis de construire contient :

Les dispositions communes relatives au projet, au demandeur et aux règlements visés ;

  • Pour un permis de construire accordé : les conditions et délais de recours, ainsi que les conditions et les « limites » de validité du permis de construire ;
  • Pour un permis de construire soumis à prescriptions, à dérogation ou refusé : outre les dispositions communes, les raisons légales motivant la décision, les délais et voies de recours ;
  • Pour un permis de construire tacite : par définition, un permis tacite n’a aucun contenu. En revanche, l’administré bénéficiaire d’un accord tacite a la possibilité de demander en mairie une attestation de non-opposition.


Contenu d’un dossier de permis de construire

Le dossier de permis de construire consiste en un ensemble :

  1. de pièces graphiques, notamment les plans et le document graphique :
  2. et de pièces écrites, comprenant les formulaires et la notice décrivant le terrain et présentant le projet.

Ce dossier est déposé préalablement aux travaux, en vue d’obtenir un avis de l’administration.

La réponse est délivrée sous forme d’arrêté municipal, à la suite d’une procédure d’instruction effectuée au regard des règles de droit des sols.

L’arrêté peut être négatif : le projet est alors refusé. Il peut aussi être positif : le projet est alors simplement accordé ou soumis à prescriptions.

L’obtention d’un permis de construire constitue une formalité obligatoire : il convient (évidemment) de déposer un dossier de permis de construire AVANT d’engager les travaux (ou même avant d’investir quoi que ce soit).

Le dossier est déposé en 5 exemplaires en mairie.

Le formulaire

Le dossier de permis de construire intègre obligatoirement un formulaire correctement rempli.

Attention cependant – il existe deux types de formulaires de permis de construire :

  • Le formulaire CERFA n°13406 : c’est celui-ci qui doit être utilisé pour déclarer la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (garage, abri de jardin, véranda, piscine).
  • Le formulaire CERFA n°13409 : il peut être utilisé pour tous types de constructions. Il permet également de déclarer un projet d’aménagement (notamment la création d’un lotissement), ou un projet de démolition. Si la demande porte sur un permis de construire, il convient de cocher la case « Permis de construire » en entête de ce formulaire.

 

Formulaire permis de construire maison individuelle ou annexes

Cliquez sur l’image pour télécharger le formulaire de permis de construire MAISON INDIVIDUELLE ET/OU ANNEXES (abri de jardin, garage, véranda, piscine, autres)

 

Cliquez ici pour télécharger le formulaire CERFA 13409

Cliquez ici pour télécharger le formulaire CERFA 13409

Quel formulaire choisir ?

Très concrètement, le formulaire CERFA 13406 est à utiliser si la demande porte sur une maison individuelle ou ses annexes, tandis que le CERFA 13409 est à renseigner pour tous les autres types de projets soumis à permis de construire (bâtiment agricole, bâtiment tertiaire, Établissement Recevant du Public, etc.).

Dans quels cas utiliser le formulaire de permis de construire ?

Globalement, un projet est soumis à demande de permis de construire dès lors que les surfaces de plancher de la construction sont supérieures à 20 m².

Il existe toutefois de nombreuses exceptions, selon les modalités d’exécution des travaux ou au regard de la nature du projet.

Par exemple, les piscines couvertes par un abri de plus de 1m 80 de hauteur sont soumises à permis de construire.

Ou encore, les travaux d’une surface de plancher supérieure à 20 m² exécutés sur une construction existante et ayant pour effet de porter la surface de plancher totale à plus de 170 m² sont soumis à permis de construire.

Consultez nos différentes rubriques pour plus d’informations sur votre projet, lancez une recherche ou posez vos questions sur notre forum.

Vous pouvez également consulter cet article qui liste l’ensemble des travaux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable –> permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?

Où télécharger le formulaire de permis de construire ?

Les formulaires peuvent être téléchargés sur notre rubrique « Guichet des formulaires » ou sur le site du service public.

Si je me trompe de formulaire …

Ce genre de situation peut se rencontrer lorsqu’un formulaire de permis de construire est déposé alors que le projet est soumis à déclaration préalable de travaux.

Sous réserve des pratiques locales, la demande peut alors être considérée comme irrecevable.

En conséquence, le demandeur est invité à déposer le formulaire adapté aux travaux, et le cas échéant, à mettre à jour l’ensemble des pièces jointes à la demande initiale.

Puis-je faire une demande de permis de construire par papier libre ?

Le code de l’urbanisme dispose que le formulaire CERFA doit être utilisé pour effectuer une demande de permis de construire (article A.431-4 du code de l’urbanisme).

Si la demande de permis de construire est formulée par papier libre, la mairie devrait en retour adresser le formulaire CERFA.

De plus, il ne faut pas oublier qu’une demande de permis de construire doit s’accompagner de pièces à joindre : le formulaire seul ne suffit pas à obtenir une autorisation de construire.

Les autres formulaires à joindre au dossier de permis de construire

Le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions

declaration-elements-nécessaires au calcul des impositions

La déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions a été introduite en 2012

Depuis 2012, les formulaires CERFA intègrent une « déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions« , qui permet à l’administration de procéder au calcul du montant des taxes d’urbanisme à devoir (dont la taxe d’aménagement).

Selon le projet, il peut être nécessaire d’y inscrire les surfaces taxables construites et existantes, la surface du bassin de la piscine, la répartition de la surface taxable selon le mode de financement, le nombre d’espaces de stationnement prévu …

Le bordereau de dépôt des pièces à joindre

Il s’agit d’une « check-list » dans lequel l’administré est invité à cocher les cases correspondant aux pièces du dossier de permis de construire. Il doit idéalement accompagner le dossier (article A 431-5 du code de l’urbanisme; autant d’exemplaires que de formulaire).

Le bordereau a deux utilités :

  • Pour le demandeur : il permet de recenser les pièces à établir en fonction du projet.
  • Pour l’administration : le bordereau permet de contrôler la complétude du dossier.

Il existe deux types de bordereau des pièces à joindre au permis de construire :

1. Le bordereau pour les formulaires de permis de construire maison individuelle et annexes. Le sigle employé pour chacune des pièces à joindre est « PCMI » pour Permis de Construire Maison Individuelle.

2. Le bordereau pour les formulaires de permis de construire ou permis d’aménager, le sigle employé étant « PC » pour Permis de Construire ou « PA » pour Permis d’Aménager.

Le récépissé de dépôt

Le récépissé de dépôt est déposé en même temps que le dossier de permis de construire en mairie.

Il ne s’agit pas strictement d’une pièce à joindre, mais plutôt d’un reçu attestant que la mairie a bien le dossier en sa disposition.

La mairie est censée le fournir au moment du dépôt du dossier, ou le cas échéant par lettre recommandée avec accusé de réception.

- Faut-il remplir le récépissé de dépôt ?

Très clairement : NON, le demandeur n’a rien à y inscrire.

- À quoi correspondent les références du récépissé de dépôt ?

  • Les deux premières cases : elles correspondent à la nature de la demande : PC pour permis de construire, DP pour déclaration préalable de travaux ou encore PA pour permis d’aménager
  • Les cases « département » : correspondant au code géographique INSEE du département
  • Les cases « commune » : correspondant au code géographique INSEE de la commune
  • Les cases « années » : reprenant le millésime de l’année de dépôt du dossier
  • Le numéro de dossier : le premier est réservé au service instructeur, les trois suivants sont utilisés pour la numérotation en continu. Ces 3 derniers chiffres peuvent permettre de connaitre le nombre de permis de construire déposé dans la commune depuis le début de l’année.

Les codes géographiques INSEE peuvent être consultés en cliquant ici.

 

Entête références dossier de permis de construire

Ce cadre est visible en entête des formulaires de permis de construire. Ce sont ces références qui sont inscrites sur le récépissé de dépôt.


Les pièces à joindre au dossier de permis de construire

Il existe foule de pièces susceptibles d’être jointes au dossier de permis de construire. Au total,  plus de 40 pièces différentes sont prévues par le bordereau des pièces à joindre.

Pour autant, il n’existe que 8 pièces obligatoires, le reste étant constitué des pièces à joindre selon la localisation du terrain et la nature du projet.

Pour un projet de construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (abri de jardin, garage, véranda, piscine), ce sont en principe ces 8 pièces obligatoires qui devront être transmises avec le dossier, sous réserve que la demande ne soit pas soumise à des dispositions particulières (notamment réglementation thermique 2012 et étude de sol).

Les pièces obligatoires

Ci-dessous une liste de l’ensemble des pièces à joindre obligatoirement.

A noter que le plan de situation, le plan de masse et le plan en coupe doivent être produits en 5 exemplaires chacun.

De plus, lorsque le projet est de nature à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, il peut être exigé la création de plans illustrant l’état initial (avant travaux) et l’état projeté (après travaux).

Les pièces à joindre selon la nature et la situation du projet

Parmi la quarantaine de pièces supplémentaires, en voici 3 qui peuvent être exigées pour la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (garage, piscine, véranda, abri de jardin), sous réserve de la localisation du terrain.

PC 13 (ou PCMI 14) : « L’attestation de l’architecte ou de l’expert agréé certifiant qu’une étude a été réalisée et que le projet la prend en compte »

Pour les terrains localisés dans une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques, notamment en zone bleue, il peut être obligatoire de faire procéder à une étude préalable à la construction.

L’objectif de cette étude est notamment de définir les matériaux permettant d’assurer la solidité de l’ouvrage au regard des risques potentiels. L’étude peut également préciser en quoi le projet ne portera pas atteinte à l’environnement naturel immédiat.

Il se peut que la Direction Départementale des Territoires (DDT, ex-DDE) territorialement compétente dispose d’une liste des experts habilités à effectuer l’étude.

Généralement, cette étude prend la forme d’une « étude de sol ».

Le projet devra respecter rigoureusement les préconisations de l’étude de sol quant aux choix des matériaux.

Si c’est le cas, alors le professionnel en charge de l’étude délivre une attestation, qui est à joindre au dossier de permis de construire. C’est cette attestation qui constitue la PC 13 (ou PCMI 14).

Comment savoir si je dois réaliser cette étude ?

Tout dépend de la localisation du terrain, mais aussi du Plan Local d’Urbanisme (ou du Plan d’Occupation des Sols), du Plan de Prévention des Risques proprement dit et parfois même des pratiques locales.

Par exemple, de nos retours, une simple annexe n’affectant pas le sous-sol peut être dispensée d’une telle étude. Également, il se peut que le PLU n’impose une étude que dans certaines des zones couvertes par le PPR. Il n’y a donc pas de réponse universelle.

La seule solution est de prendre contact avec la mairie. Une alternative consiste à déposer une demande de certificat d’urbanisme d’information. À l’issue de son instruction (1 mois), le demandeur reçoit un avis dans lequel est indiqué si la construction est soumise à étude PPR.

PC 16-1 (ou PCMI 14-1) Formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique

Depuis le 1er janvier 2013, selon la nature du projet qui en fait l’objet, le dossier de permis de construire peut avoir à comporter une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, dite « attestation RT 2012« .

Prévue par le décret du 18 mai 2011, l’attestation RT 2012 accompagne le dossier de permis de construire dès lors que la demande porte sur la construction d’un bâtiment à usage d’habitation (maison) ou une partie nouvelle relevant du régime du permis de construire (extension, surélévation).

La réglementation thermique 2012 impose un ensemble d’exigences à respecter dans le cadre de la construction du projet :

  • des exigences de résultats : exprimées au travers de coefficients (Bbio, Cep et Tic)
  • des exigences de moyens : la construction doit obéir à des normes techniques en vue d’assurer l’efficacité énergétique du bâtiment, particulièrement des normes d’isolation, d’étanchéité, de surface de baies vitrées …

En revanche, il n’est pas obligatoire de produire une attestation RT 2012 si le projet consiste à construire un bâtiment qui n’est pas à usage d’habitation ou qui n’est pas à usage tertiaire.

Ainsi, un dossier portant sur la construction d’un bâtiment agricole ou un espace de stationnement n’a pas à comporter d’attestation RT 2012.

Dans le cadre d’une extension à usage d’habitation et compte tenu des surfaces prévues, l’attestation RT 2012 peut porter que sur une partie des exigences prévues par la réglementation thermique.

Consultez notre dossier spécial sur la réglementation thermique 2012 pour obtenir plus d’informations (exigences, exemple d’attestation, textes de loi, etc.) : réglementation thermique 2012
Qui peut réaliser l’attestation RT 2012 ?

Bien que cela ne soit imposé ni par le code de l’urbanisme, ni par le code de la construction, il est préférable de confier la réalisation de l’attestation RT 2012 à un professionnel.

En effet, seul un professionnel semble techniquement capable de produire les éléments d’informations exigés par l’établissement de l’attestation RT 2012, notamment le calcul des coefficients au titre des exigences de résultat : Bbio, Cep et Tic.

Parmi ces professionnels, citons par exemple le bureau d’études thermique. Il est possible de trouver les coordonnées d’un bureau d’études thermique simplement en consultant les PagesJaunes.

A savoir également que la réglementation thermique prévoit l’établissement d’une seconde attestation à transmettre au plus tard à l’achèvement des travaux. Cette seconde et dernière attestation est réalisée par les seuls professionnels cités par le code de la construction et de l’habitation :

  • un diagnostiqueur DPE, uniquement compétent dans le cadre de projet de maison individuelle ou accolée
  • un architecte
  • un contrôleur technique
  • un organisme certificateur Haute Performance Energétique.
PC 28 et 29 (ou PCMI 9 et PCMI 10) : « Certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot [et] attestant l’achèvement des équipements »

Ces deux documents peuvent être exigés lorsqu’un projet est situé dans un lotissement. Ces certificats sont en principe fournis avec l’acte d’achat du lot.

Ils précisent les surfaces planchers pouvant être édifiées sur le terrain, ou encore si ce dernier est raccordé aux réseaux et accessible depuis une voie publique ou privée.

Pour la création d’un ERP (Établissement Recevant du Public) – PC 39 et PC 40 : « dossier de sécurité et d’accessibilité »

Ces documents sortent du cadre de la construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes qui intéresse cette note.

Le code de l’urbanisme dispose que le dossier de permis de construire comporte une étude d’accessibilité (PC 39) et une étude de sécurité (PC 40) lorsque le projet porte sur la création d’un Établissement Recevant du Public (voir ici pour consulter la liste des ERP).


Contenu d’une décision de permis de construire

L’arrêté de permis de construire est délivré à l’issue de l’instruction du dossier déposé en mairie.

Il s’agit d’une décision qui peut être expresse, assortie de prescriptions ou encore tacite lorsque l’administration garde le silence à l’expiration du délai d’instruction.

Dispositions communes (or permis tacite)

Les arrêtés comportent les informations suivantes :

– le nom de la commune pour laquelle la décision est prise : il s’agit simplement de l’adresse du terrain d’accueil du projet

– les références du dossier de permis de construire

– le nom et l’adresse du demandeur

– l’objet de la demande (construction d’une maison individuelle, d’un garage, d’un abri de jardin, d’une véranda ou d’une piscine)

– les visas réglementaires : le service instructeur vise les principaux textes légaux ainsi que les règlements d’urbanisme au regard desquels la décision a été prise (il s’agit de l’élément essentiel de l’arrêté)

– les visas « consultatifs » : s’il y a lieu, l’administration cite les organismes consultés à l’occasion de l’instruction de la demande et précise la nature de l’avis rendu : favorable ou défavorable. Les services consultés peuvent être : le service des eaux ou d’électricité, le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine, la DDASS,  la DRAC, etc.

Permis de construire accordé

En plus des dispositions communes, l’arrêté d’accord précise (souvent en bas de page de l’arrêté) :

– les conditions de péremption du permis de construire : 2 ans après la notification au demandeur ou lorsque les travaux ont été interrompus pendant plus de 1 an

– les démarches à entreprendre au début des travaux : envoi par le bénéficiaire des travaux de la Déclaration d’Ouverture de Chantier en mairie et installation d’un panneau d’affichage

– les délais et conditions de recours des tiers : 2 mois à partir de l’installation du panneau d’affichage

– les délais et conditions de retrait administratif : 3 mois après la date du permis

  • En marge, il est inscrit sur l’arrêté de permis accordé deux mentions intéressantes (arrêté type Direction Départementale des Territoires) :
Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme

En clair : l’instruction du dossier de permis de construire s’effectue au seul regard du droit public.

Les servitudes de vue au titre du code civil, le droit des obligations, et même le droit de propriété n’a jamais intéressé l’administration, du dépôt du dossier jusqu’à l’autorisation.

Un autre élément intéressant souvent rencontré sur les arrêtés d’accord :

« Attention : le permis n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait »

En clair là aussi : le permis est instable pendant une période de 3 mois après la date de l’arrêté d’accord et 2 mois à partir de l’installation du panneau d’affichage. Ainsi, il peut être attaqué par des tiers ou retiré par l’administration s’il est illégal.

Une petite anecdote à ce sujet : avez-vous déjà remarqué la présence de panneaux d’affichage, généralement installés pour le compte de promoteurs immobiliers, alors qu’aucun travaux ne semble être entrepris ?

En voici la raison : bien souvent, les constructeurs patientent jusqu’à l’expiration des délais de recours avant d’entamer les travaux, au cas où justement le permis serait attaqué.

Permis de construire soumis à prescriptions

Le permis de construire peut être accordé sous réserve du respect de certaines prescriptions.

Par exemple, l’administration peut exiger l’emploi d’autres teintes ou matériaux que ceux exposés dans la demande de permis de construire.

Ces prescriptions ne sont pas négociables : si le projet ne s’y soumet pas, alors il devient illégal, et le permis de construire peut être retiré.

Outre les dispositions communes, l’arrêté de permis de construire doit motiver ces prescriptions, par exemple en citant les articles du Plan Local d’Urbanisme au regard desquels le projet est tenu de se conformer.

De plus, l’arrêté indique explicitement les voies, les délais et les moyens de recours contre la décision.

Permis de construire par dérogation ou adaptation mineure

L’arrêté expose les dispositions communes ainsi que les éléments du projet à modifier pour assurer sa conformité réglementaire.

À l’instar du permis de construire soumis à prescription, le permis de construire par dérogation ou adaptation mineure précise les fondements réglementaires justifiant cette forme de décision.

Et comme le permis de construire soumis à prescription, l’arrêté présente les voies, les délais et les moyens de recours contre la décision.

À noter que cette forme de décision est extrêmement rare.

Permis de construire refusé

Le permis de construire refusé reprend les dispositions communes précédemment évoquées.

Il y est précisé « les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision ».

Le service instructeur peut notamment invoquer l’article ou les articles du PLU en contradiction avec le projet.

En outre, l’administration peut mettre en avant l’avis défavorable de l’un des organismes consultés à l’occasion de l’instruction, et les raisons qui justifient cet avis : insuffisance des réseaux, proximité avec une installation classée …

Les voies, délais et moyens de recours contre la décision sont également indiqués.

Permis de construire tacite

L’examen du dossier de permis de construire doit être effectué avant la fin d’un délai réglementaire : il s’agit du délai d’instruction. Le silence de l’administration passé le délai d’instruction entraine l’obtention d’un accord tacite.

Par définition, le permis de construire tacite n’a pas de contenu.

En revanche, il est possible de demander en  mairie une attestation d’accord tacite. Cette attestation consiste en un document écrit, sur lequel peut y être inscrit une phrase type, comme « nous soussignés …. attestons qu’il n’est pas fait opposition à la demande de permis de construire » (article R.423-13 du code de l’urbanisme).

Le délai d’instruction de droit commun d’une demande de permis de construire maison individuelle et/ou annexes est de 2 mois. En ce qui concerne les autres projets soumis à permis de construire, le délai est porté à 3 mois.

Le délai d’instruction peut être prolongé, en raison notamment de la consultation de services extérieurs, auquel cas le demandeur est averti par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai d’un mois qui suit la réception du dossier  en mairie.

Le point de départ du délai d’instruction est la réception en mairie d’un dossier complet. Si le dossier est incomplet, alors le délai d’instruction s’interrompt : le pétitionnaire a 3 mois pour transmettre les pièces manquantes, autrement la demande est refusée.

Comment remplir le formulaire de permis de construire, calculer les surfaces (surface de plancher, emprise au sol, surface taxable) et réaliser correctement les plans et pièces à joindre ?

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Exemple permis de construire