Déclarer la construction d’une terrasse : démarches administratives

Thèmes :

Terrasse, permis de construire ou déclaration préalableLes démarches relatives à la construction d’une terrasse sont assez délicates à saisir.

Une terrasse de plain-pied peut être dispensée de permis de construire ou de déclaration préalable. En parallèle, la circulaire du 3 février 2012 ajoute aux dispenses de formalités les terrasses faiblement surélevées.

Sauf que ni le code de l’urbanisme, ni la circulaire du 3 février 2012 n’apportent de critères permettant de définir ce qu’est une surélévation au-dessus du sol.

Nous proposons ici quelques pistes permettant d’aborder les démarches préalables à la construction d’une terrasse.


Terrasse de plain-pied

En résumé : une terrasse de plain-pied se construit sans formalités préalables.

Le code de l’urbanisme est toutefois trop vague sur l’expression de « plain-pied« . Il est donc plus que recommandé de contacter la mairie avant d’entreprendre la construction de la terrasse.

L’alinéa j) de l’article R.421-2 du code de l’urbanisme  dispose que les terrasses de plain-pied sont dispensées de toutes formalités (article modifié par le décret du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme).

De plus, la circulaire du 3 février 2012 (III, I. La définition de l’emprise au sol) précise que :

[…] les terrasses de plain pied, […] ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale.

La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.

Le principe est donc posé : une terrasse de plain-pied n’a pas à faire l’objet de démarches administratives.

Il est toutefois possible d’apporter deux réserves.

Qu’est-ce qu’une terrasse de plain-pied ?

Il faut relever que ni circulaire, ni le code de l’urbanisme n’apportent de réponse à cette question : à partir de quelle hauteur au-dessus du sol une terrasse n’est plus considérée comme étant de plain-pied ?

Voir ci-après le cas des terrasses surélevées.

Existe-t-il une limite dans les surfaces à construire ?

Peut-être que la circulaire du 3 février 2012 évacue trop rapidement le problème des surfaces à construire.

En effet, il est assez difficile de concevoir qu’il soit possible d’édifier une terrasse dispensée de formalités sans limites de surfaces.

Par exemple, le règlement d’urbanisme local peut imposer un seuil minimal d’espace vert par terrain, seuil qui peut ne plus être atteint par la construction de la terrasse.

Au final, il semblerait que seules les « simples » terrasses à fleur de sol soient dispensées de formalités.

Dès lors qu’une terrasse est surélevée (même légèrement) ou lorsque les surface à construire sont assez importantes, il est largement préférable de recueillir l’avis de la mairie avant d’entreprendre quoi que ce soit : les « textes » sont beaucoup trop vagues.

Terrasse de plain-pied

La construction d’une terrasse de plain-pied est en principe dispensée de formalités. Sauf que les textes sont très imprécis … Seules les terrasses modestes à fleur de sol semblent être exemptées de déclaration, comme celle illustrée ici. Et encore : sous réserve de l’interprétation de l’administration locale et de la localisation du terrain …


Terrasse surélevée

Terrasses sur pilotis, terrasses sur fondations ou encore terrasses en balcon … ce type de terrasses nécessite le dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

La difficulté étant que la circulaire du 3 février 2012 vient ajouter une exception à ce principe : les terrasses faiblement surélevées.

En résumé :

  • Si la terrasse est surélevée de manière significative (consulter la mairie pour confirmation au regard du projet) :
Moins de 5 m² Aucune formalités
Entre 5m2 et 20 m2 d’emprise au sol (ou 40 m2 en zone urbaine) Déclaration préalable de travaux
Plus de 20 m2 d’emprise au sol (ou 40 m² en zone urbaine) Permis de construire

Le problème, là encore, est qu’aucune définition n’est apportée par les textes quant à l’expression « surélévation significative » …

Terrasse surélevée sans autorisation de construire

La circulaire du 3 février 2012 précise que :

Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

Le problème demeure, comme vu plus haut : qu’est-ce qu’une surélévation significative ou une fondation profonde ?

Il existait avant la réforme de 2007 la règle des « 60 centimètres », inscrite au code de l’urbanisme : une terrasse n’avait pas à faire l’objet de formalités d’urbanisme dès lors que la hauteur au-dessus du sol n’excédait pas les 60 cm. A savoir que cette règle est parfois inscrite au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).

Avec la suppression de cette disposition, il est désormais impossible de dégager des critères rationnels permettant de définir ce qu’est une surélévation significative ou non. A fortiori, ces critères devraient largement dépendre du regard porté par les acteurs locaux, ou par le Juge.

Ainsi, bien que la circulaire du 3 février 2012 indique que certaines terrasses « faiblement » surélevées n’ont pas à faire l’objet de démarches administratives, il n’est pas possible de décrire avec fiabilité quelles terrasses sont réellement concernées.

Là encore, seule l’administration locale peut apporter des informations sur les démarches à entreprendre, selon ce qu’elle estime être une élévation significative ou non.

Terrasse surélevée

Au sens de la circulaire du 3 février 2012, les terrasses faiblement surélevées n’ont pas à faire l’objet de démarches administratives. La question est : qu’est-ce qu’une terrasse faiblement surélevée ? Si l’on se réfère au régime antérieur à la réforme de 2007, seules les terrasses de moins de 60 cm au-dessus du niveau du sol n’ont pas à faire l’objet de formalités préalables. Sauf que cette règle n’existe plus … Dans le doute, il convient très clairement de s’informer en mairie.

Terrasse surélevée avec autorisation de construire

Sous réserve donc de ce qu’est une surélévation significative, une terrasse édifiée largement au-dessus du sol naturel doit faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire en fonction de l’emprise au sol créée.

Ce sont alors les démarches de droit commun qui s’appliquent, à savoir :

  • entre 5 m² et 20 m² d’emprise au sol = déclaration préalable de travaux,
  • plus de 20 m² = permis de construire.

Le seuil du permis de construire est majoré à 40 m2 dans les zones urbaines, dès lors que la terrasse consiste en des travaux sur une construction existante.

Déclaration préalable terrasse

La construction d’une terrasse surélevée obéit aux procédures de droit commun, à savoir : moins de 20 m² d’emprise au sol = déclaration préalable, plus de 20 m² d’emprise au sol = permis de construire, le seuil étant rehaussé à 40 m2 dans les zones urbaines


Fermer une terrasse

Le fait de clore et de couvrir une terrasse consiste à créer de la surface de plancher, au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme.

A ce sujet, il convient de rappeler qu’une surface développe de la surface de plancher dès lors qu’elle est close ET couverte : un plancher seulement clos ou seulement couvert ne développe pas de surface de plancher (voir cet article pour plus d’informations –> surface de plancher).

  • Construction nouvelle et terrasse à clore sur bâtiment existant en dehors d’une zone urbaine
Création de plus de 20 m² de surface de plancher (et d’emprise au sol) PERMIS DE CONSTRUIRE
Création de moins de 20 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX
  • Fermeture d’une terrasse sur bâtiment existant, en zone urbaine
Création de plus de 40 m2 de surface de plancher (et d’emprise au sol) PERMIS DE CONSTRUIRE
Création de moins de 40 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX
  • Dans tous les cas

Recours obligatoire à l’architecte dès lors que la terrasse à clore fait plus de 20 m² et porte la surface totale après travaux à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Même en absence de création de surface de plancher, il reste nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux en raison de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

Fermeture d'une terrasse

Fermer une terrasse nécessite le dépôt d’une autorisation de construire. A noter que même en absence de création de surface de plancher, il est au moins nécessaire de déclarer la modification de l’aspect extérieur du bâtiment en déposant une déclaration préalable de travaux.


Plans terrasse

Plans permis de construire terrasse

Dans le cadre de la construction d’une terrasse soumise à permis de construire, il convient de réaliser au moins les plans de droit commun, à savoir :

  • PC1 Plan de situation
  • PC2 Plan de masse des constructions à créer
  • PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
  • PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
  • PC5 Plan des façades et des toitures
  • PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
  • PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain
Consultez cet article pour plus d’informations : faire les pièces à joindre au permis de construire

Plans déclaration préalable terrasse

Sous réserve des pièces exceptionnelles, notamment de la DP 11 « Notice décrivant les matériaux et modalités d’exécution des travaux » à joindre en secteur sauvegardé, il convient de réaliser les plans suivants :

  • DP1 Plan de situation
  • DP2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
  • DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction
  • DP4 Plan des façades et des toitures |  facultatif si la DP5 a été réalisée correctement
  • DP5 Représentation de l’aspect extérieur | conseillé
  • DP6 Document graphique | conseillé si la terrasse est visible depuis l’extérieur du terrain
  • DP7 et DP8 Photographies en environnement proche et lointain
Consultez cet article pour plus d’informations : faire les pièces à joindre à la déclaration préalable
Plan de masse terrasse

Exemple schématique de plan de masse d’une terrasse (cliquez pour agrandir). Il importe notamment de préciser l’emplacement de la terrasse par rapport aux parcelles voisines et à l’alignement.


Bilan

Il est en réalité très difficile d’être affirmatif quant aux démarches administratives préalables à la construction d’une terrasse.

Selon qu’elle soit considérée de plain-pied ou faiblement surélevée, en fonction de sa consistance (surfaces à construire, présence de fondations profondes…), voire même tout simplement selon la sensibilité de l’administration locale, les formalités peuvent être radicalement différentes.

La réforme des surfaces en urbanisme a peut-être ajouté encore plus de confusion.

Particulièrement, il n’existe plus d’éléments rationnels permettant de déterminer dans quelle mesure une installation peut développer ou non de l’emprise au sol.

Or, c’est justement ce qui pose problème dans le cadre de la construction d’une terrasse, voir par exemple la question écrite n°130063 du 6 mars 2012, sans réponse pour le moment (au 30 mai 2012).

La circulaire du 3 février 2012 réussit l’exploit de rendre encore bien plus opaques les démarches à entreprendre.

En effet, au sens de cette circulaire, les terrasses faiblement surélevées ne développent pas d’emprise au sol. Sauf que la circulaire omet de préciser ce qu’il faut entendre par « surélévation non significative« .

La meilleure des solutions est donc de contacter systématiquement la mairie avant d’entreprendre les travaux. En espérant que la mairie ne commette pas elle-même une erreur d’interprétation …


Questions / réponses

Pas besoin de déclarer une terrasse de moins de 20 m2

VRAI ET FAUX :

Une terrasse surélevée nécessite dans tous les cas d’être déclarée auprès de la mairie.

Le problème étant qu’il n’existe pas de critère précis permettant de déterminer si une terrasse est surélevée ou non. Le risque est alors de considérer une terrasse comme étant de plain-pied, alors qu’elle ne l’est pas aux yeux de l’administration.

A ce titre, il est préférable de s’informer en mairie avant d’entreprendre la construction de la terrasse.

Je n’ai pas déclaré ma terrasse : je ne risque rien

VRAI ET FAUX :

Là encore, tout dépend très clairement de la nature du projet.

Si la mairie estime que la terrasse développe de l’emprise au sol, alors il aurait fallu la déclarer dès lors que l’emprise dépasse les 5 m².

La terrasse risque alors d’être considérée comme illégale (voir ici pour plus d’infos –> construire sans permis : risques et sanctions)

Une terrasse peut avoir une incidence sur les impôts locaux (taxe d’habitation)

VRAI :

Les terrasses appartiennent aux éléments secondaires faisant partie d’un local d’habitation (ou professionnel le cas échéant). Or, ces éléments secondaires permettent d’établir la surface pondérée.

La surface pondérée détermine à son tour la valeur locative, qui va elle même permettre de définir le montant de la taxe d’habitation.

Voir les articles  324 L et suivants  du Code Général des Impôts, ainsi que ce document issu de la documentation fiscale –> Base d’imposition – détermination de la valeur locative

21 commentaires

  1. Vigouroux dit :

    A l’incertitude juridique détaillée ci-dessus, il faut ajouter la contrainte liée à l’article 678 du code civil, relatif aux servitudes de vue. La terrasse constitue-t-elle une « …saillie sur l’héritage clos ou non clos de son voisin… », avec création de vue, et donc nécessaire respect des 1.90m de distance …

    • Urbinfos dit :

      Vous remerciant de cette remarque constructive.

      Le principe est que l’instruction de la demande s’effectue sous réserve du droit des tiers (du droit privé en somme).

      Cela étant, le problème de fond que vous soulevez reste posé, quant à savoir si un tel ouvrage est soumis au respect des règles de vue en raison de sa consistance …

  2. Yoann dit :

    Bonjour,
    A la lecture de votre article je me pose une question.

    Quelle serait la réglementation si on construit une terrasse sur une autre terrasse?
    Je m’explique : Ma maison a fait l’objet d’un agrandissement. J’ai donc un séjour « rajouté » à ma maison, celui à une forme rectangulaire, la dalle de béton formant le toit de ce séjour constitue donc une terrasse.

    S’il me venait à l’esprit de me faire un étage à cette terrasse, un plancher bois par exemple posé sur 4 poteaux avec un accès par escalier depuis la premiere terrasse.

    Je ne créer pas d’emprise au sol supplémentaire puisque je ne déborde pas de la première terrasse.

    Cette question m’est venue à la lecture de l’emprise au sol de l’article.

    Qu’en pensez-vous?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Je vois :)

      Une déclaration préalable sera dans tous les cas requise car il s’agit de travaux exécutés sur un bâtiment existant et ayant pour effet de modifier son aspect extérieur.

      En revanche, il me semble également qu’il ne devrait pas y avoir de création d’emprise au sol ou de surface de plancher (ce qui ne change rien, la déclaration préalable restant exigée de toute façon ^^).

      • Digonnet dit :

        Bjr, comment procéder quand l’adjoint s’arroge des droits outres ces compétences et limite délit de faciès

        • Urbinfos dit :

          Bonjour,

          Les administrés s’estimant lésés d’une façon ou d’une autre peuvent saisir la juridiction administrative si le recours porte sur un acte administratif. Dans tous les cas, en matière conflictuelle, il n’y a qu’un avocat qui soit capable d’orienter correctement.

          • Bak dit :

            Notre voisin a construit une terrasse surélevée à 2 m 40 (! ) de hauteur. Elle mesure 7 metres de large et 3 m 50 de profondeur. Il a obtenu de la Mairie une autorisation de construire sans aucun probleme. Sauf que sa terrasse colle à notre mur mitoyen, que notre tout petit jardin (30m2) se trouve donc maintenant en dessous de cette terrasse, qu’il crée une vue directe et indirecte aussi bien dans notre jardin que dans notre maison, sans parler des autres troubles de voisinnage qu’il crée (perte lumière, bruit, et menace de pare vue si on l’ouvre trop). La ville nous a clairement dit que les conséquences (pour nous, voisins) de leurs autorisations de construire n’étaient pas leur affaire. Nous avons donc consulté un avocat en droit privé pour le moment. Mais voilà, ma question niveau urbanisme: est-il normal qu’une terrasse de 25m2 a pu être délivrée avec une autorisation de construire et non un permis. Quelle est la différence entre une autorisation et un permis? Merci!

          • Urbinfos dit :

            Bonjour,

            « Autorisation » n’existe pas au code de l’urbanisme, il est question de « déclaration préalable ». Dans la mesure où le régime applicable aux terrasses surélevées est celui de la déclaration préalable, la procédure a a fortiori été respectée. Par ailleurs, la mairie a raison de vous indiquer que les règles de droit privé ne sont pas de leur affaire : les autorisations de construire sont délivrées sous réserve du droit des tiers (elles ne sanctionnent aucune règle de droit privé, une autorisation de construire litigieuse au niveau du droit privé peut tout à fait être licite au niveau des règles d’urbanisme).

            Au sujet des différences entre déclaration préalable et permis de construire, je vous invite à lancer une recherche sur le site, cela a déjà été abordé de nombreuses fois.

  3. Virlys dit :

    Bonjour,
    Doit-on déclarer une terrasse si nous sommes dans l’obligation de la construire pour permettre de rentrer dans la maison ?
    En effet le terrain naturel étant 1m inférieur au niveau de la route. Donc obligation de créer un vide sanitaire très haut.
    Merci de votre réponse. Car aujourd’hui je commence sérieusement à m’inquiéter.

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Comme abordé sur cet article, tout dépend si l’on considère ou non votre terrasse comme « significativement surélevée ».

      Si on se réfère à l’ancienne règle des 60 cm, abrogé en 2007, alors il faudrait en effet déposer une déclaration préalable.

  4. amandine dit :

    Bonjour,

    J’ai une petite terrasse en gravier devant la porte de mon salon qui donne sur la route principale.
    Nous voulons mettre des bambous pour avoir plus d’intimité, faut ‘il faire une déclaration préalable ou nous avons besoin de rien???
    Merci de votre réponse

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Difficile de répondre, en théorie non car la terrasse n’est pas un bâtiment.

      Dans le même temps, elle est contiguë à la maison et participe à son aspect d’ensemble …

      Je n’ai pas de réponse tranchée, dans le doute l’idéal serait de déposer une déclaration préalable, même si elle revient sans objet, afin d’assurer la régularité des « travaux« .

  5. franck dit :

    bonjour
    j aimerai construire une terrasse colle a ma maison car j ai une porte a 1m50 pour avoir accès a mon jardin donc terrasse de
    4m/3m avec escalier terrasse bois ouverte j aimerai savoir quelle plan et photo je dois fournir
    merci

  6. syl dit :

    Bonjour,

    Dans le cas d’un balcon de moins de 5m2, y-a t’il des règles en matière de vis à vis ?

    Cas présent : maison mitoyenne. Balcon situé au 1er étage, dans le prolongement de la maison, donnant sur mon jardin qui fait 20m de long. Cela crée forcément un vis à vis sur le jardin des voisins.

    Merci de vos éclairements

  7. Vanessa dit :

    Bonjour,

    Je voudrai savoir à quel sol devons nous nous référer pour savoir si notre terrasse est surélevée ?
    Je m’explique, nous avons remblayé notre terrain d’environ 80/90cm (pour être au niveau de notre route) et nous avons coulé notre terrasse qui part de notre maison à notre limite séparative (mur sur notre terrain et non mitoyen), soit 3.80 mètres (avec l’accord verbale et sms de notre mairie), mais pour être considérée de plein pied il faut qu’elle soit alignée avec notre « nouveau » sol et non notre sol naturel ou c’est le sol naturel qui prime ?
    Si je pose cette question, c’est à cause de notre futur voisin existant qui se trouve à l’arrière de notre terrain et plus bas (sa maison est plus basse que notre route) : il nous menace de faire casser notre terrasse qui est au même niveau que notre terrain car elle est en hauteur : par rapport à eux oui mais pas par rapport à nous.
    Si je suis son raisonnement : je dois casser le béton de ma terrasse mais je peux laisser la terre !!!! Je suis un peu perdue.
    J’ai lu plusieurs documents (dont les votres et des extraits du code de l’urbanisme) et je ne trouve rien qui peut affirmer ce qu’il dit mais le doute perciste quand même.
    D’avance merci pour vos éclaircissements.

  8. maryse tanguay dit :

    j ai construit une terrasse surélevé dans ma court arriere avec les normes de la ville de quebec il me donne les distance a respecter je construit ma terrasse et un inspecteur de la ville arrive il verifie mes distances et me dit que je suis correct et le lendemain un autre inspecteur me telephone et me dit que je n ai pas le droit et me dit de tout demancher que puige faire faut il que je demanche tout j ai investie 10.000 dollard je ne sais plus quoi faire merci

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