L’article R.421-17 du code de l’urbanisme identifie les travaux effectués sur une construction existante devant faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie.
Voici quels sont les travaux concernés.
- Sommaire :
Les travaux de ravalement et ceux qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment
Les changements de destination
Les travaux ayant pour effet de créer une surface hors-œuvre brute comprise entre 2 m² et 20 m²
Les travaux de ravalement et ceux qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment
Le code de l’urbanisme dispose que les travaux de ravalement doivent être précédés du dépôt d’une déclaration préalable en mairie.
La déclaration préalable de travaux est également requise dès lors que les travaux ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment. Très généralement, les travaux de modification de l’aspect extérieur vont consister à ajouter ou à supprimer un élément de composition implanté en façade ou en toiture (pose d’une fenêtre, porte, cheminée, etc.).
Le code de l’urbanisme prévoit des dispositions encore plus contraignantes.
Ainsi, ce sont non seulement les travaux entrepris sur les bâtiments qui doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation, mais également ceux exécutés simplement aux abords des bâtiments (art. R.421-24 du code de l’urbanisme).
Par exemple dans de tels secteurs, la modification d’une clôture doit en principe faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux.
Les changements de destination
Le code de l’urbanisme définit 9 destinations en son article R.123-9 :
- Habitation
- Hébergement hôtelier
- Bureaux
- Commerces
- Artisanat
- Industrie
- Exploitation agricole ou forestière
- Entrepôt
- Service public ou d’intérêt collectif
Dès lors que le projet consiste à échanger la destination d’un bâtiment par une autre de ces destinations, alors le dépôt d’une demande de déclaration préalable est nécessaire.
Le code de l’urbanisme précise que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ainsi, un local annexe est à destination d’habitation s’il est édifié sur un terrain dont le bâtiment principal est également destiné à de l’habitation
Par exemple, un abri de jardin est à destination d’habitation s’il est construit sur un terrain dont le bâtiment principal est à destination d’habitation. Ou encore, un garage est à destination agricole dès lors qu’il est bâti sur un terrain dont le bâtiment principal est à destination agricole.
En marge :
Dans le cadre d’un projet de transformation d’un garage en chambre, il revient à l’administré de déclarer au travers d’une déclaration préalable de travaux :
- le cas échéant, la modification de l’aspect extérieur à l’issue des travaux (pose d’ouvertures par exemple, comme une porte ou une fenêtre) ;
- ainsi que la transformation d’une emprise au sol ne développant pas de surface de plancher (= espace de stationnement) en emprise au sol développant de la surface de plancher (= toutes les surfaces hors stationnement).
En revanche, le fait de transformer un garage en pièce à vivre ne consiste pas en un changement de destination.
A ce titre, il convient en parallèle de souligner que les notions de surface habitable (qui consiste en une notion « fiscale ») et destination d’un bâtiment (notion propre au code de l’urbanisme) ne doivent pas être confondues entre elles.
Les travaux à l’intérieur des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV n’a pas été mis en révision ou n’a pas été approuvé
Cette situation, assez exceptionnelle, concerne exclusivement les bâtiments implantés dans une zone ou future zone protégée en raison de son intérêt patrimonial.
Certaines zones d’une commune peuvent être règlementées par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Ces PSMV sont institués en raison de l’intérêt patrimonial d’un secteur géographique. Tout particulièrement, la présence d’un monument historique peut justifier la mise en place d’un PSMV par la commune.
Au regard du code de l’urbanisme, les travaux entrepris à l’intérieur des immeubles situés dans un secteur dont un PSMV est en cours d’élaboration doivent faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.
La finalité de cette disposition est de conserver en état les immeubles qui devront être compris dans le champ du PSMV avant que des travaux ne puissent intervenir.
Les travaux sur constructions existantes ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager – zone couverte par un PLU ou un PSMV
Certains éléments naturels ou bâtis ont pu être identifiés par la commune comme ayant un intérêt patrimonial ou paysager à préserver.
De telle sorte que tous types de travaux ayant pour effet de modifier l’un de ces bâtiments ou paysage naturel doivent faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.
Les travaux sur constructions existantes ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager – zone non couverte par un PLU ou un PSMV
Cette disposition s’applique lorsque le terrain est à la fois :
- situé à proximité d’un secteur naturel ou un bâtiment présentant un intérêt particulier,
- mais en dehors d’une zone géographique couverte par un PLU ou un PSMV (généralement en commune rurale).
Dans ce cas, les travaux entrepris sur les constructions existantes sont soumis à déclaration préalable.
Les travaux ayant pour effet de créer une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m²
Dès lors que les travaux prévoient de créer une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m², alors le dépôt d’une déclaration préalable de travaux est nécessaire.
Généralement, les travaux de plus de 20 m² sont soumis à demande de permis de construire, tandis que les travaux de moins de 5 m² peuvent être dispensés de formalités.
Selon la localisation du terrain : les travaux sur les constructions existantes, dont les surfaces de plancher à construire sont comprises entre 5 m² et 40 m²
Aux termes du décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011, le seuil des 20 m² du champ d’application de la déclaration préalable est rehaussé à 40 m² pour les travaux sur les constructions existantes (notamment les vérandas et les extensions), selon la localisation du terrain.
Aussi, afin de bénéficier de cette mesure, le terrain doit :
1. Etre situé dans une commune soumise à document d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, Plan d’Occupation des Sols, Aire de Mise en Valeur du Patrimoine)
2. Etre compris dans une zone Urbaine de cette même commune
Ces conditions sont cumulatives : dès lors que le terrain n’obéit pas à un seul de ces critères, alors le projet relève du régime des permis de construire dès lors que les surfaces à construire dépassent les 20 m2.
Cette disposition est exclusive aux travaux sur construction existante : la majoration du seuil de la déclaration préalable ne s’applique pas aux constructions nouvelles.
Nos conseils …
En plus des surfaces à construire, il faut également prendre en compte la localisation du terrain, les modalités d’exécution des travaux ainsi que leurs effets sur l’aspect extérieur et enfin la nature des surfaces existantes.
Dans tous les cas, il est vivement recommandé de s’informer en mairie avant d’entreprendre les travaux afin d’éviter tous risques de sanctions.
