Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en 3 dimensions ? Définition et exemple

Thèmes :

 

L’article R.431-9 du code de l’urbanisme dispose que le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit s’accompagner d’un plan de masse coté en 3 dimensions.

L’expression 3 dimensions suscite facilement de l’incompréhension, dans la mesure où le code de l’urbanisme n’est guère explicite.

Voici donc un exemple commenté de plan de masse coté en 3 dimensions.


Exemple de plan de masse coté en 3 dimensions

 

exemple-plan-de-masse-3-dimensions

Exemple de plan de masse coté en 3 dimensions (cliquez pour agrandir)


Plan et 3 dimensions : un oxymore ?

Le code de l’urbanisme est clair : le plan de masse doit représenter le terrain et les constructions sous leurs 3 dimensions. C’est-à-dire que le plan de masse doit illustrer :

  • Les largeurs
  • Les longueurs / hauteurs
  • et les profondeurs
Cliquez ici pour accéder à l‘article R.431-9 du code de l’urbanisme

Or, techniquement, le dessin du plan de masse, comme celui des autres plans à joindre à l’’autorisation de construire, ne peut s’effectuer que sous 2 dimensions :

  • Largeurs
  • Longueurs / Hauteurs

Par exemple, bien qu’il soit possible de mesurer avec une règle les largeurs et les profondeurs d’une construction dessinée sur un plan de masse, il n’en reste pas moins qu’il est techniquement impossible de procéder de la même manière pour mesurer une hauteur.

de-la-3d-a-la-2d

Comment coter un objet en 3 dimensions sur un plan en 2 dimensions ?


Dessiner un plan de masse coté en 3 dimensions : l’utilisation d’annotations

Il faut être attentif aux termes du code de l’urbanisme.

Il n’est pas question de dessiner un plan de masse en 3 dimensions, mais de dessiner un plan de masse coté en 3 dimensions.

Aussi, la mise en forme sous 3 dimensions passe par l’utilisation d’inscriptions : les annotations.

annotations-plans

Tous les éléments écrits sur un plan correspondent à des annotations. Les annotations permettent de compléter les plans et facilitent la compréhension du document

Ces annotations vont ainsi permettre au service instructeur de se représenter le relief du terrain et le volume des bâtiments.

Relief du terrain

Terrain naturel

Il importe de représenter la pente du terrain naturel sur le plan de masse.

Pour cela, il est possible d’utiliser des balises, sous lesquelles sont inscrites les hauteurs de la pente du terrain naturel.

balise-terrain-naturel

Voici la balise terrain naturel qui a été utilisée. Il n'existe pas de signes conventionnels pour l'administration, aussi, il est tout à fait possible d'utiliser d'autres symboles : un point, une croix, des lignes ...

Les balises peuvent être identifiées par le sigle « Tn » pour terrain naturel.

Nous avons pu voir que certains plans, dont des plans d’architecte, peuvent se contenter de présenter uniquement le sigle « Tn », sans utiliser de balises.

D’autres plans, dont des plans d’architecte également, vous plutôt reprendre les courbes de niveau du terrain.

Il n’y a donc pas vraiment de réel formalisme à ce sujet, l’important étant que les informations relatives à la pente du terrain naturel apparaissent sur le plan de masse.

Comment évaluer la pente du terrain naturel ?

La pente du terrain naturel s’évalue à partir d’un point de référence, de valeur égale à zéro.

Généralement, c’est la voie publique avant tout déblaiement ou remblaiement qui est utilisée à cet effet.

C’est à partir de ce point « zéro » qu’il convient d’évaluer la pente du terrain.

Sur ce plan de masse par exemple, on peut voir qu’entre la voie publique au Sud, et la façade Sud-Ouest de la maison, le terrain naturel forme une pente de plus de 40 cm par rapport à la voie publique (pour une pente descendante, il faut logiquement utiliser le signe «  –  »).

A quels emplacements est-il nécessaire d’inscrire la pente du terrain naturel ?

Une balise doit forcément apparaitre : la balise « Tn = 0 », qui de préférence doit être localisée sur la voie publique.

Concernant la présence éventuelle d’autres balises, il n’y a pas de réponse universelle.

Tout dépend de la pente du terrain et du degré de précision de la demande (accessoirement : du niveau d’exigence de l’administration).

Pour un terrain totalement plat par exemple (Tn = 0), peut-être que 4 balises au moins seraient nécessaires : la balise Tn = 0 sur la voie publique et 3 autres balises situées de part et d’autre en limite de terrain.

Pour un terrain plus accidenté, un ensemble de balises réparties régulièrement sur le terrain devraient être suffisantes.

Pente du terrain naturel et cotes NGF :

La pente du terrain naturel peut s’exprimer en NGF.

Cependant, il ne s’agit absolument pas d’une obligation, sauf en cas d’exigence locale et de manière rarissime, par exemple pour les terrains en secteur protégé au titre des risques naturels.

Hormis donc pour ces quelques situations, la pente peut s’exprimer en mètre.

Terrain fini

Le terrain fini, qui n’apparait pas sur ce plan de masse, correspond à l’état du terrain après terrassement.

Pour le faire apparaitre, il suffit simplement de remplacer le sigle « Tn » par « Tf » pour terrain fini.

Eléments superficiels : remblai, déblai, effondrement, butte …

Le dessin des éléments superficiels du terrain vont accentuer la mise en relief du terrain : les remblais, déblais, effondrements, buttes …

Il est possible de dessiner seulement les contours de ces éléments, puis d’y inscrire une annotation correspondant à la hauteur, en prenant par exemple la balise « Tn = 0 » comme référence.

butte

Dessin d'une butte sur le plan de masse. Le principe est de reprendre le contour des éléments de relief et d'y inscrire la hauteur. Ici, le contour apparait en pointillés. Les hauteurs ont été très largement simplifiées : il aurait été possible de dessiner plusieurs cercles concentriques. Mais cette représentation reste largement suffisante pour un plan d'autorisation de construire, surtout s'il s'agit de représenter un relief déjà existant.

Hauteur des constructions

Bâtiments principaux et annexes (garage, abri de jardin, véranda, piscine)

Là encore, l’effet 3 dimensions peut s’effectuer avec de simples annotations, à placer directement sur le bâtiment dessiné.

Les annotations vont alors illustrer :

  • La hauteur au sommet du toit (faîtage)
  • La hauteur à la sablière (gouttière).
Les hauteurs des constructions se mesurent à partir du sol tel qu’il existe avant tout travaux  : CE 26-2-1992 n° 120067 (voir site du Conseil d’Etat et rechercher 120067)

De telles annotations ont deux conséquences :

  • D’une part, il est fort logiquement possible de prendre connaissance des hauteurs des constructions
  • D’autre part, les annotations peuvent illustrer l’orientation des pentes de toitures.

Pour comprendre, voici une vue approchée du bâtiment principal tel qu’illustré sur le plan de masse :

plan-de-masse-toiture-2-pans

Plan de masse illustrant une toiture 2 pans

On retrouve 3 annotations : la hauteur au faitage, soit + 3,4, les hauteurs au niveau de la gouttière, c’est-à-dire deux fois + 2,3 de part et d’autre du faitage.

Il s’agit donc d’une toiture 2 pans, lesquelles sont orientées à l’Est et à l’Ouest du terrain au regard de la rose des vents.

Pour comprendre la logique, voici un exemple d’annotations pour une toiture 4 pans :

plan-de-masse-toiture-4-pans

Exemple plan de masse toiture 4 pans

Ou un exemple de toiture monopente (1 pan) :

plan-de-masse-toiture-1-pan

Exemple plan de masse toiture un pan

Pour ce qui est des annexes du bâtiment, on peut voir que le bassin de la piscine est d’une profondeur de 1,20 m tandis que l’abri de jardin fait une hauteur de 2,70 m.

exemple plan de masse piscine et abri de jardin

Exemple plan de masse piscine et abri de jardin

Tout dépend également de la manière dont les constructions existantes apparaissent sur le plan de masse. Les exemples ici ne sont donc pas systématiques : il faut forcément les adapter.

Il s’agit ici surtout de retenir que les hauteurs des constructions font partie des cotes en 3 dimensions exigées par l’administration.

Clôtures

Une simple annotation suffit à représenter les clôtures en 3 dimensions.

cloture plan de masse

Représentation de la clôture sur le plan de masse. La hauteur est inscrite en bleu.

Il importe simplement de retenir que les hauteurs de clôture peuvent également apparaitre sur le plan de masse.

Tout particulièrement, il peut être nécessaire d’inscrire les hauteurs de clôture lorsque le projet porte sur la modification ou la construction d’une clôture, mais également lorsqu’il est prévu de construire un garage, carport ou appentis.

En effet, les modalités d’accès des véhicules au terrain à partir de la voie publique peuvent être réglementées.


Au final …

Un plan de masse est sous ses 3 dimensions dès lors qu’il permet de distinguer les éléments de hauteur.

Il ne faut donc pas être décontenancé à la vue des termes « 3 dimensions » : de simples annotations permettent de visualiser le relief du terrain.


12 commentaires

  1. xhaard dit :

    Bonjour, je suis dessinatrice (pas archi DPLG) et constitue des dossiers de permis de construire depuis une vingtaine d’année, aujourdhui je suis à mon compte, et totalement pénalisée par cette nouvelle loi.
    Si j’ai bien compris, je ne peux plus déposer de permis de + de 170 m² d’emprise au sol, ce qui est + que fréquent, je vais donc pouvoir contribuer à grossir le chiffres de chômeurs…..

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Il s’agit surement d’une réflexion apportée à la réforme de la surface de plancher de l’emprise au sol.

      Il faut savoir que le Conseil d’Etat a été saisi au sujet du recours à l’architecte, suite à l’introduction de la notion d’emprise au sol.

      Le Premier Ministre aurait admis lui-même que le décret, dans sa rédaction actuelle, demeure perfectible (le Ministère du Développement Durable, en charge de l’urbanisme, est actuellement sous tutelle du Premier Ministre).

      En principe, un correctif devrait être apporté courant mars, de telle sorte que l’emprise au sol constitutif de surface de plancher ne sera plus pris en compte.

      En clair, il s’agit des garages en dur, qui peuvent, entre-autres et dans la rédaction actuelle de décret, enclencher le recours à l’architecte.

      Auparavant, ces projets étant constitutifs de SHOB, ils ne pouvaient pas entrainer le recours obligatoire à l’architecte.

      Un tel correctif aurait pour effet souhaité de restreindre le seuil de recours à l’architecte (après, est-ce une bonne ou une mauvaise chose, chacun est juge).

      Au savoir également que le recours à l’architecte est obligatoire si l’emprise au sol ET la surface de plancher excède les 170 m², en tout cas, à l’heure actuelle pour les constructions nouvelles : http://www.urbinfos.com/surface-de-plancher.html#architecte

      A prendre cependant plus qu’au conditionnel, dans la mesure où la réforme va forcément faire l’objet d’interprétations diverses et variées.

  2. Guignard dit :

    Après avoir obtenu un avis oral favorable de la Mairie pour l’agrandissement d’une maison existante, la surface totale dépassant 170m², nous avons pu choisir un architecte via notre constructeur pour effectuer les plans et déposer le permis.

    Presque 2 mois après, nous apprenons que le projet serait rejeté au motif que la cote NGF n’apparait sur les plans.

    La mairie ne connaissant pas la cote du lieu dit qu’il nous faut passer par un géomètre

    De plus, l’assainissement a été déclaré insuffisant au regard du nombre de pièces de l’existant par la DDTM = micro-station d’épuration inévitable au regard du terrain restant disponible.

    Nous avons le sentiment d’avoir été berné par l’incompétence générale, tout cela dans la perspective d’une impunité générale

    Coût de l’architecte + coût du géomètre + coût d’une nouvelle étude de sol = pas sûr du tout du résultat.

    Nous sommes prêts à abandonner le projet ce qui arrangerait sans doute ceux qui ont eu connaissance du prix négocié auprès du vendeur, peut-être même la mairie en premier.

    A dégoûter le plus résistant à l’effort

    Un calin SVP

    • Urbinfos dit :

      Aïe …

      Vous êtes peut-être en zone inondable, auquel cas il est vrai que le plan de masse doit être rattaché au système altimétrique du Plan de Prévention des Risques.

      Peut-être que la situation du terrain impose alors la consultation du géomètre.

      Sauf qu’à coté, on refuse également le dossier pour des raisons d’assainissement. A quoi bon vous faire des frais de géomètre si c’est pour refuser le dossier même s’il intervient ? Autant vous dire oui ou non avant cela, ce serait tout de même plus convenable.

      Essayez de prendre contact avec l’instructeur, ou tentez de voir carrément le directeur du pôle droit des sols. L’idée serait de bénéficier d’une « pré-instruction » du dossier, afin de connaitre les éléments bloquant avant de vous faire engager d’autres frais éventuellement inutiles.

      En fonction de la teneur de cet entretien, si vous arrivez à en décrocher un (…), vous devriez avoir un peu plus de cartes à votre jeu. Vous pouvez aussi consulter le CAUE, qui tient généralement une permanence en DDT. A savoir que les taxes d’urbanisme permettent notamment de les financer, une bonne raison donc pour ne pas hésiter à les voir, d’autant plus qu’il y’a toujours un des membres qui officie en même temps en DDT.

      Tenez bon.

  3. Mayssa dit :

    je veux savoir comment analyser un plan de masse(eclairage;orientation,ventilation;transfert thermique et sonor)

  4. Yoyoland dit :

    Bonjour,
    Ma parcelle est perpendiculaire a une voie publique, cette dernière est en pente.
    Quel point zéro dois je prendre : le plus bas de la voie publique devant ma propriété ou le plus haut??
    Pour mon plan de masse, le sol de ma future construction sera au meme niveau que le point le plus bas de la voie publique (le sol sera decaissé). Du coup pour mon plan côté en 3 dimensions, je prends comme hauteur le point le plus bas ou le plus haut de la voie publique?
    Désolé de ne pas etre tres clair.

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Bonne question pour laquelle je n’ai pas trouvé de réponse.

      Je suppose qu’il est possible de choisir l’un ou l’autre point de référence, j’aurais personnellement une préférence pour la voie publique jouxtant l’accès principal du terrain.

      Bonne chance.

  5. luccio1044 dit :

    Bonjour,
    je vais faire un agrandissement d’ouverture au rdc et la mairie me demande un plan de masse.
    dois-je faire apparaitre les habitations voisines, comme sur votre schema ou uniquement ma maison.
    dois je ajouter sur le plan la distance de la fenetre au mur commun avec le voisin?

    par avance merci.

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      En principe il n’est pas nécessaire de faire apparaitre les bâtiments implantés en dehors des limites du terrain.

      En revanche, vous il semble impératif d’illustrer les distances entre l’extension et les limites séparatives afin de pouvoir examiner la conformité du projet aux regard des règles d’implantation.

  6. ENRCIEL dit :

    Bonjour j’ai besoin d’obtenir un plan de masse coté dans les trois dimensions pour l’un de mes clients, comment puis je l’avoir? Me PETIT

Laisser un commentaire

Votre commentaire sera lu avant sa publication.
Les commentaires portent exclusivement sur le thème abordé. Les questions liées à une situation personnelle ne sont pas publiées.
Utilisez notre forum pour recevoir une réponse à une question personnelle :
- Accéder au forum -