Le plan de masse doit systématiquement être établi avec la demande de permis de construire (PC2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier).

En ce qui concerne la déclaration préalable de travaux, la réalisation du plan de masse (DP.2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier) est obligatoire lorsque le projet consiste à :

• construire de la surface de plancher ou de l’emprise au sol,
• modifier le volume d’un bâtiment existant,
• construire un bâtiment accolé à un autre.

Pour les autres projets soumis à déclaration préalable, la réalisation du plan de masse demeure facultative mais vivement conseillée, tout particulièrement pour déclarer les projets de clôture.

Le plan de masse doit être dessiné de manière extrêmement rigoureuse : il constitue la pièce maitresse des dossiers de permis de construire ou de déclaration préalable.

Pour vous aider à faire votre plan de masse, vous trouverez ici un exemple gratuit, commenté et avec une légende.

Cet exemple gratuit de plan de masse a été conçu de manière à répondre aux exigences de l’administration et à vous aider à établir votre propre plan de masse.

Infos utiles

• Comment faire un plan de masse :

Il est possible de faire le plan de masse à l’aide du site gratuit du cadastre : www.cadastre.gouv.fr.

Le plan cadastral extrait du site du cadastre peut être suffisant pour constituer une base de travail, tout particulièrement pour les demandes de déclaration préalable de travaux (DP.2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier).

Il convient cependant de vérifier l’exactitude des données du cadastre, car ces dernières peuvent ne pas être à jour.

Pour des demandes plus complexes, notamment les permis de construire maison individuelle, il demeure préférable de faire appel à un géomètre, ou de tout autres professionnels.

Il reste aussi possible de contacter le lotisseur afin d’obtenir un exemplaire du plan de masse si celui-ci n’a pas été transmis avec l’acte d’achat.

• Les symboles ou signes à utiliser :

Il n’existe pas réellement de symboles ou de signes conventionnels pour l’administration.

L’utilisation de points à la place de lignes, de lignes à la place de flèches ou encore l’emplacement et la forme des côtes restent à l’entière discrétion du demandeur.

Il importe seulement que la demande de permis de construire ou de déclaration préalable soit accompagnée d’un plan de masse lisible, et suffisamment complet pour effectuer l’instruction de la demande.

De plus, il doit être impérativement être dessiné à l’échelle.

• Erreur sur le plan de masse :

Il est impossible d’évaluer la marge d’erreur tolérée pour faire un plan de masse : seul le Juge peut le déterminer en cas de contentieux.

Le demandeur est cependant tenu de faire les travaux au regard de ce qui a été déclaré.

En particulier, la construction doit respecter les dimensions, hauteurs et distances (voies publiques, limites séparatives et entre les constructions) précisées dans le plan de masse.

---

---

Échelle et rose des vents

Quelle est l’échelle pour faire un plan de masse est une interrogation récurrente.

En réalité, ce sont les dimensions du terrain et sa morphologie qui conditionnent l’échelle du plan de masse.

Généralement, une échelle est correcte dès lors que le plan de masse permet de visualiser la totalité du terrain et les abords de la voie publique, sans que l’échelle n’excède le 1/500 e.

Il est inutile de représenter les constructions implantées sur les parcelles voisines.

Lorsque le terrain est de dimension conséquente, il est possible de déposer deux plans de masse : un plan de masse qui représente la totalité du terrain, même au-delà du 1/500 e, et un autre plan établi selon une échelle plus restreinte, sans dépasser le 1/500 e.

Cela étant, plus que le choix de l’échelle, le principal impératif demeure que le plan de masse doit respecter et indiquer lisiblement l’échelle qui a été choisie pour le dessiner.

L’échelle peut être inscrite sous une forme numérique ou graphique.

Il est également nécessaire que l’échelle soit conventionnelle.  Il ne faut surtout pas employer des échelles comme 2/257^e, 1/127^e, etc.. Ce genre d’échelle rend un plan particulièrement difficile à lire.

Pour l’anecdote, les services instructeurs utilisent un kutch pour analyser les plans de permis de construire ou de déclaration préalable (il s’agit d’une sorte de règle représentant les échelles).

L’astuce pour rendre le plan de masse lisible consiste à utiliser les échelles courantes du kutch, à savoir : 1/25, 50, 100, 150, 200, 250.

Emplacement et dimensions des éléments existants

Vous devez représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis  (maison, garage, véranda, etc.) sur la parcelle ainsi que l’ensemble des éléments végétaux, en particulier les plantations et éventuellement les haies végétales.

Il peut également être nécessaire de dessiner les aménagements extérieurs, notamment les terrasses et allées (carrossables ou non).

Emplacement des prises de vue des photographies à joindre

Il ne faut pas oublier d’indiquer les emplacements à partir desquels les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8) ont été prises.

Ces photographies doivent être réalisées obligatoirement dès lors qu’un projet est soumis à permis de construire, ou lorsqu’il est visible depuis la voie publique pour une déclaration préalable de travaux.

Cliquez ici pour plus d’infos sur l’emplacement des prises de vue.

Emplacement du plan en coupe

Les demandes d’autorisations de construire portant sur des projets modifiant l’altimétrie du terrain sont accompagnées d’un plan en coupe.

L’emplacement du plan en coupe doit être matérialisé sur le plan de masse, par exemple par un trait.

On retrouvera sur le plan en coupe l’ensemble des éléments qui sont traversés par ce trait, ainsi que le profil du terrain naturel et fini.

Il est également possible de préciser l’orientation du plan en coupe, en dessinant une flèche par exemple.

État existant et état projeté

Il est toujours préférable de fournir deux plans de masse lorsque les travaux prévoient de modifier un élément du terrain, comme la démolition un bâtiment, la plantation d’arbres ou la construction d’aménagements extérieurs (terrasses, allées).

C’est la solution la plus rigoureuse.

Il reste toutefois possible de désigner les éléments à modifier par des annotations inscrites au plan de masse.

Limites de propriété

La limite de propriété correspond sur cet exemple à la clôture du terrain.

Elle peut être représentée par un simple trait, là encore avec l’aide d’un plan cadastral qu’il est possible de télécharger gratuitement sur le site du cadastre.

Dimensions du projet

Il est nécessaire de préciser toutes les dimensions du projet à l’aide de lignes de côtes.

Cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Il convient également d’inscrire les distances des constructions à créer par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives.

En effet, ces distances peuvent être réglementées.

Par exemple, l’implantation en limite séparative peut être imposée aux constructions nouvelles. Ou encore, il est possible que des distances minimales soient imposées.

Distances entre les constructions

 

Les distances entre les constructions peuvent elles aussi être encadrées par le règlement de l’urbanisme.

Le plan de masse doit donc présenter les distances projetées entre les constructions existantes et celles à créer.

Altimétrie du terrain naturel

L’altimétrie du terrain naturel correspond plus simplement à la pente du terrain. Elle doit pouvoir être mesurée par l’administration à partir du plan de masse. Il est donc nécessaire de fournir un ordre de grandeur.

Pour cela, il faut au préalable désigner un « point » de valeur égale à zéro, généralement la voie publique. La hauteur de la pente s’évalue alors à partir de ce point zéro.

Par exemple, un point de valeur +0.5 signifie que la pente du terrain est plus haute de 0,5 m par rapport à la voie publique.

Il est aussi possible de déterminer le nivellement du terrain à partir d’une carte IGN avec l’aide des côtes NGF.

Dans tous les cas, seuls un géomètre ou un dessinateur en bâtiment sont compétents pour effectuer des mesures précises.

L’altimétrie du terrain naturel est très clairement l’information la plus délicate à produire pour faire son plan de masse.

Il faut savoir qu’indiquer les hauteurs à partir du terrain naturel peut être facultatif pour certains projets, en particulier pour les annexes à l’habitation (sauf garage souterrain et éventuellement piscine enterrée).

Aussi, il n’est pas rare que l’administration ferme les yeux sur l’omission d’informations concernant l’altimétrie du terrain naturel.

Il existe néanmoins une réserve : le service instructeur est totalement en droit de réclamer un nouveau plan de masse qui quant à lui précisera les hauteurs du terrain naturel, même pour un projet modeste.

Enfin, il reste absolument nécessaire de représenter la pente du terrain naturel pour déclarer un projet de construction nouvelle destinée à de l’habitation, maison individuelle notamment.

Hauteurs à partir du terrain fini

Lorsque les travaux prévoient un « remodelage » du terrain, par exemple à l’occasion d’un terrassement, il est possible d’indiquer les hauteurs à partir du terrain fini.

Cette information demeure facultative lorsque le plan en coupe représente le terrain fini correctement.

Hauteurs des constructions

Le plan de masse peut préciser les hauteurs des différentes constructions par une simple annotation.

Cela est particulièrement utile lorsque le plan en coupe n’a pas été réalisé, ou dès lors qu’aucun document ne mentionne l’élévation des façades existantes et/ou à créer.

Les annotations au plan de masse peuvent alors indiquer les hauteurs au faîtage et les hauteurs à l’égout du toit.

Il est préférable de placer les annotations sur les bâtiments dans le sens de la pente du toit. Cette méthode permet alors de représenter l’orientation des pans de la toiture.

Éléments à créer ou à modifier

Lorsque la demande est accompagnée d’un seul plan de masse, il est possible d’y annoter les éléments qui seront créés ou modifiés à l’occasion des travaux.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Lorsque le projet consiste en une construction nouvelle, en particulier pour la construction d’une maison individuelle ou l’édification d’un garage, il est nécessaire d’inscrire les accès qui seront utilisés.

Idéalement, il faudrait également dessiner les allées empruntées par les véhicules.

Clôture du terrain

Il est possible de représenter schématiquement les clôtures du terrain, par un simple trait.

Il est conseillé d’inscrire la hauteur de clôture par une annotation, tout particulièrement pour les projets d’édification de clôture.

Implantation des réseaux

Le plan de masse doit illustrer l’emplacement des réseaux et la manière dont il est prévu de s’y raccorder.

Cette information est nécessaire pour la construction d’un bâtiment sur un terrain libre de toutes constructions.

Par contre, il est clairement inutile de représenter les réseaux si le terrain y est déjà raccordé.

Il est possible de faire au plus simple, bien que cela soit vivement déconseillé pour déclarer la construction d’une maison ou de tout autres bâtiments destinés à de l’habitation.

La solution de simplicité consiste à schématiser les réseaux puis à tracer une ligne orientée vers le terrain afin de symboliser le raccordement, sans aucun autre détail.

Cela demeure malgré fort peu recommandé, dans la mesure où l’administration peut être induite en erreur.

Implantations des aires de stationnement

L’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement peuvent être dessinés sur le plan de masse.

Cette information est absolument nécessaire pour les projets de construction sur un terrain nu, ou pour les projets de construction de stationnement.

Implantation du dispositif d’assainissement

Pour un projet de construction d’une maison individuelle, il est impératif de représenter l’implantation du dispositif d’assainissement, en particulier si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux d’évacuation des eaux usées.

Dans ce cas,  l’emplacement du dispositif d’assainissement autonome doit être dessiné, ainsi que les dimensions des affouillements le cas échéant.

Implantation, profondeur et superficie des affouillements et/ou des exhaussements du sol

Cette représentation est facultative dès lors que la demande d’autorisation de construire comporte un plan en coupe réalisé correctement.

Lorsque cela est prévu par les travaux, les affouillements ou exhaussements du sol peuvent être symbolisés par un symbole par exemple de forme circulaire. Il est possible d’y inscrire la profondeur et la superficie à l’intérieur de ce symbole.

---