Changement de destination – définition et démarches : permis de construire ou déclaration ?

Thèmes :

Changer la destination d’un bâtiment existant doit être précédé du dépôt d’une déclaration préalable, ou parfois même d’un permis de construire.

Cela étant, les termes « changements de destination » peuvent apporter beaucoup de confusion dans l’esprit des administrés.

Par exemple, transformer un garage en chambre n’est pas un changement de destination.

Cet article devrait vous permettre d’y voir plus clair.


Définition de destination

Il faut savoir que la législation prévoit 9 types de destinations :

  • Habitation
  • Hébergement hôtelier
  • Bureaux
  • Commerces
  • Artisanat
  • Industrie
  • Exploitation agricole ou forestière
  • Entrepôt
  • Service public ou d’intérêt collectif

Très généralement, les projets de construction entrepris par des particuliers entrent dans la catégorie « habitation ».

Ainsi, même si cela peut surprendre, lorsque une demande d’autorisation de construire porte sur un abri de jardin, il convient de remplir la colonne « habitation » du formulaire de déclaration préalable ou de permis de construire.

Changement-de-destination-et-tableau-des-surfaces

C’est dans le tableau des surfaces qu’il est possible de renseigner l’administration d’un changement de destination.

Ressources  :

Article R.123-9 du code de l’urbanisme – dresse les 9 destinations

Article R.421-14 du code de l’urbanisme, dernier alinéa – les locaux accessoires ont la même destination que celle du bâtiment principal


Définition de changement de destination

Une construction change de destination dès lors qu’elle passe de l’une vers une autre des destinations exposées par le code de l’urbanisme.

Ainsi, un hangar agricole qui devient un bâtiment d’habitation consiste en un changement de destination. Ou encore, un entrepôt désaffecté transformé en bureaux constitue également un changement de destination.

Le changement de destination doit être précédé de formalités obligatoires : permis de construire ou déclaration préalable de travaux, selon les modalités d’exécution des travaux.

En outre, le changement de destination peut également être précédé d’autres formalités prévues par le code de la construction et de l’habitation, par exemple si le projet consiste à transformer un local d’habitation en Établissement Recevant du Public.

Changement de destination sans modification de la façade ou des structures porteuses Déclaration préalable de travaux
Changement de destination avec modification de la façade ou des structures porteuses Permis de construire

Définition de travaux modifiant la façade ou les structures porteuses

Les travaux modifiant la façade ou les structures porteuses correspondent globalement aux travaux de modification de l’aspect extérieur du bâtiment : pose d’ouvertures, modification de la teinte des façades ou de celle de la couverture …

De telle sorte que les travaux ayant pour effet de changer la destination d’un bâtiment en effectuant un ravalement de façade nécessitent au préalable le dépôt d’un permis de construire. Également, le changement de destination d’un bâtiment s’accompagnant du percement d’un accès nécessite le dépôt d’un permis de construire.


Transformer un garage en chambre est-il un changement de destination ?

Transformer un garage en chambre ne correspond pas à un changement de destination : le garage appartient à la destination « habitation » s’il est édifié sur un terrain dont le bâtiment principal est à destination d’habitation (article R.421-14 du code de l’urbanisme, dernier alinéa).

En conséquence, les travaux consistant à transformer un garage en chambre ne sauraient constituer un changement de destination.

Néanmoins, pour de tels projets, le dépôt d’une demande d’autorisation de construire demeure obligatoire (code de l’urbanisme, partie législative, Livre IV, titre II, Chapitre 1er : Champ d’application) :

Un espace de stationnement développe uniquement de l’emprise au sol (article R.420-1 du code de l’urbanisme), sans créer de la surface de plancher (article R.112-2 4° du code de l’urbanisme). C’est par ailleurs à ce titre que les espaces de stationnement ne sont pas pris en compte dans l’établissement du seuil de recours obligatoire à l’architecte (décret du 7 mai 2012).

Or, le fait de transformer un garage en chambre revient à créer de la surface de plancher, en dépit même qu’aucune modification des structures du garage ne soit prévue.

Aussi, dès lors que les surfaces de la future « chambre » sont supérieures à 5 m² de surface de plancher, alors le dépôt d’une déclaration préalable est nécessaire, en vertu des dispositions de l’article R.421-17 g) du code de l’urbanisme, introduites par le décret du 27 février 2014.

De plus et dans tous les cas, la modification de l’aspect extérieur du garage nécessite de déposer une demande de déclaration préalable de travaux (article R.421-17 a) du code de l’urbanisme).

Au final, bien que transformer un garage en chambre n’apparaît pas être un changement de destination, il n’en demeure pas moins que l’accomplissement de démarches administratives reste requis, sauf à être en infraction.

En marge : à savoir que la transformation d’un garage en chambre faisait déjà l’objet de démarches administratives préalables avant la réforme des surfaces en urbanisme, au titre de l’article R.421-17 g) du code de l’urbanisme (transformation de plus de 10 m² SHOB en SHON), abrogé par l’article 2 b) du décret du 29 décembre 2011.

Sources :

Synthèse :

Le fait de transformer un garage en chambre n’est pas un changement de destination. Les démarches préalables d’urbanisme restent toutefois requises. Ces formalités ne sont pas motivées en raison d’un changement de destination : il s’agit en fait de déclarer la création d’une surface de plancher et le cas échéant une modification de l’aspect extérieur.

Absence de modification de l’aspect extérieur, création de moins de 5m² de surface de plancher Aucune formalité (sauf en principe en secteur sauvegardé, site classé, en instance de classement – consultez la mairie pour plus d’informations)
Modification de l’aspect extérieur Déclaration préalable
Création de plus de 5 m² de surface de plancher, avec ou sans modification de l’aspect extérieur Déclaration préalable
Dans tous les cas : un prise de contact en mairie est nécessaire pour obtenir des informations adaptées à la nature des travaux et à la situation juridique du terrain !


18 commentaires

  1. DEAUX dit :

    Les dingues qui nous gouvernent !
    Bravo pour ta tentative de rendre compréhensible l’indicible !

  2. arra dit :

    La difficulté pour un acheteur est maintenant est de savoir si le garage aménagé, les combles aménagés ou la véranda aménagée ont été déclarés ou pas ? Qui est responsable alors en cas de contrôle, comment l’acheteur peut il prouver que ce n’est pas lui qui a fait les travaux.
    Les agences le cachent et le notaire ne contrôle pas alors comment être sûr d’être dans le cadre de la loi.
    Merci pour vos commentaires

    • jenny dit :

      arra, as tu eu des renseigenements sur « savoir si le garage aménagé, les combles aménagés ou la véranda aménagée ont été déclarés ou pas ? Qui est responsable alors en cas de contrôle, comment l’acheteur peut il prouver que ce n’est pas lui qui a fait les travaux. »?
      en effet nous aimerions acheter une ancienne ferme transformée en habitation, mais comment savoir si tout a été fait dans les règles de l’art?

      • Rubis dit :

        Bonjour,

        Pour ce genre de transformation, vous pouvez aller au service de l’urbanisme du lieu de l’achat/domicile et donner seulement l’adresse.

  3. ROUINEAU Gérard dit :

    Bonjour,
    dans le cas où un garage est transformé en salon, qu’un permis avec architecte a été demandé, la TLE applicable au projet est elle fixée uniquement par rapport à la surface de la nouvelle pièce où à l’ensemble de la surface de l’habitation?
    Merci par avance pour votre réponse

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Le régime de la taxe d’aménagement se substitue à l’ancienne TLE (je crois me souvenir que la période transitoire s’étend jusque 2015).

      Je ne sais plus du tout comment la TLE était calculée lors de travaux de modification de l’existant. La taxe d’aménagement est en tout cas calculée au regard des surfaces à construire. Dans le même temps, une exonération à hauteur de 50% peut être prévu pour les 100 premiers m² construits sur le terrain.

  4. DERO dit :

    j’ai transformé , avec l’accord verbal de la mairesse, un batiment agricole en habitation ; elle devait, une fois les travaux terminés, venir les voir et régulariser la situation. mais ,hélàs, au lieu de cela elle nous traine en justice .Nous avons bien des mini-preuves montrant notre bonne foi et notre croyance en sa parole .Le tribunal correctionnel nousa relaxés à 100% mais le Procureur a fait appel et la cour d’appel nous a condamnés à
    5000€ chacun ( avec mon ami) , à remettre les lieux en l’état ( que veut dire cette phrase ) et à 75€ d’astreinte/jour de retard .
    Le nouveau maire nous dit qu’il fera le nécessaire pour régulariser notre situation catastrophique, bien sûr dans la légalité ce qui se comprent aisément . Alors que faire . Nous avons , sur la route , démuré 3 fenêtres, remplacé une porte en fer par une baie vitrée et côté jardin , derrière, nou s avons également démuré une fenêtre et ouvert, tjrs avec son accord hélàs verbal, une porte-fenêtre et une petite fenêtre .
    Je pense que nous pouvons régulariser cette situation par le biais d’un formulaire , mais lequel exactement ?
    merci pour votre réponse.
    Bien à vous,

  5. Darma dit :

    Bonjour,

    Que convient t-il de faire lors qu’un immeuble comprend plusieurs destinations ? Par ex. un immeuble avec aux étages de l’habitation, un RDC comprenant un commerce et un bureau d’expertise comptable à part. La règle de l’accessoire s’applique telle en l’espèce conformément à l’article R. 421-14 du CU.

    En vous remerciant par avance de votre aide.
    Cordialement.

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Je suppose qu’il faut en effet appliquer les dispositions du R.421-14, je n’ai toutefois pas de texte de référence traitant d’un immeuble à usage mixte.

      • Darma dit :

        Bonjour,

        Merci pour votre réponse.

        Selon les services de l’Etat, il serait possible de déterminer la destination de l’immeuble à usage mixte en fonction du nombre de m² occupé par chaque destination.
        En l’espèce, si la part habitation représente 60 % de la destination de l’immeuble alors qu’il y a également 30% de commerce et 10% de bureaux, la part « habitation » prendrait le pas sur les autres. La destination principale serait alors de l’habitation alors que le commerce et le bureaux seraient accessoires.
        Cette détermination est importante car lors d’un changement de destination la question se pose lorsqu’une partie d’habitation est transformée en bureaux et que le PLU oblige pour cette création la réalisation de places de stationnement…
        Malheureusement comme vous, je ne trouve pas d’éléments fondant juridiquement ce raisonnement…

  6. Jean dit :

    Bonjour à tous. et merci pour votre site, votre forum et les commentaires ! Je vais aménager mon garage de 16m² en deux parties. Une chambre de 10 m² (avec une fenetre) et un sellier/buanderie de 6 m² (cette pièce n’aura pas de fenêtre). Le calcul de ma futur taxe d’habitation doit elle inclure la pièce sellier/buanderie ou puis-je faire l’économie de ces 6m² et la laisser comme un garage ?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Je ne peux pas apporter ce genre d’avis.

      En marge, les surfaces du code de l’urbanisme ne sont pas celles prises en compte pour la taxe d’habitation. Le code de l’urbanisme reconnait en revanche la taxe d’aménagement.

    • Darma dit :

      Bonjour,
      Le plus simple pour ce genre de question serait de vous rapprocher de votre centre des finances publiques.
      Cdlt.

  7. anais dit :

    bonjour,
    dans le cas d’un changement de destination (grange a habitation) est ce qu’il faut une déclaration préalable ou un permis de construire?
    sachant qu’il y’aura des modifications dans la structure, et la façade? et une création de surface de plancher?
    merci!

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Les démarches sont expliquées dans cet article, en haut de page. Un changement de destination s’accompagnant de modifications en façade nécessite un permis de construire.

  8. BUISSON dit :

    Il est possible d’acheter une maison individuelle avec un sous-sol agricole.
    Peut-on transformer celui-ci en garage sachant que je ne suis pas dans le domaine de l’horticulture ?

    • Urbinfos dit :

      Tout dépend des règles d’urbanisme applicables dans votre commune et de la nature exacte de votre projet ainsi que celle de la maison en question. Il n’y a qu’en prenant contact auprès de votre mairie, ou le cas échéant en déposant un certificat d’urbanisme opérationnel, que vous pourrez avoir une réponse.

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