40 m2 sans permis de construire : à partir du 1er Janvier 2012

Thèmes :

Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif à la suppression du permis de construire pour les extensions de moins 40 m2 a été publié au Journal Officiel le 7 décembre 2011.

Depuis le 1er janvier 2012, il est possible de construire une extension sans permis de construire.

Cela étant, cette mesure a apporté beaucoup de confusion : la dispense du permis de construire pour les extensions n’est pas systématique, cette mesure ne concerne pas toutes les constructions et elle ne s’applique que pour un nombre restreint de terrains.

Nous vous proposons de lever point par point les principales idées reçues suite à cette réforme.


Conditions pour construire 40 m2 sans permis

Tout un ensemble de conditions encadre la possibilité de se passer du permis de construire pour procéder à l’agrandissement d’une maison.

La construction doit être une extension

Ce ne sont pas tous les projets qui peuvent être déclarés sans permis de construire, mais exclusivement les extensions d’une construction existante.

Plus précisément, le décret du 5 décembre 2011 s’applique à l’ensemble des travaux entrepris au contact d’une construction existante : extension, mais aussi garage accolé, véranda, surélévation, création d’un étage, aménagement de combles, auvent, appentis, etc.

Les constructions nouvelles, édifiées en dehors de tout contact d’un autre bâtiment existant, ne sont pas concernées par la réforme : garage ou carport isolé, abri de jardin, remise, bûcher, etc.

Aussi, ces constructions nouvelles restent soumises au régime de droit commun, à savoir :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² DECLARATION PREALABLE
Surface de plancher ou emprise au sol supérieures à 20 m² PERMIS DE CONSTRUIRE
Recours obligatoire à un architecte dès lors que la surface de plancher du projet ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher sont supérieures à 170 m²

Le terrain doit être localisé dans un secteur soumis à document d’urbanisme

Les documents d’urbanisme sont : le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Le relèvement du seuil de la déclaration préalable de travaux est exclusivement applicable aux communes couvertes par l’un de ces documents d’urbanisme.

En conséquence, les autres communes non couvertes par un document d’urbanisme ne sont pas concernées par cette nouvelle mesure (ces communes sont généralement en secteur rural).

Le terrain sous document d’urbanisme doit être localisé en zone urbaine

En plus d’être couvert par un document d’urbanisme, le terrain doit être situé en Zone Urbaine (Zone U) afin d’être dispensé de permis de construire.

Les autres zones de la commune, même couvertes par un document d’urbanisme, sont exclues de ces mesures.

L’extension ne doit pas porter les surfaces totales à plus de 170m²

Même lorsque le terrain est compris dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme, l’extension relève du permis de construire dès lors que :

  1. ses surfaces de plancher sont supérieures ou égales à 20 m² …
  2. … en plus de porter la surface de plancher totale du bâtiment ou son emprise au sol développant de la surface de plancher à plus de 170 m² après travaux.

Dans ces conditions, le relèvement du seuil de la déclaration préalable n’est plus applicable, et le recours à un architecte devient par ailleurs obligatoire.

Rappel sur les conditions de dispense de recours à l’architecte :

Les conditions de dispense de recours à l’architecte sont précisées par l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour établir un permis de construire portant sur une construction :

  • dont la surface de plancher …
  • … et dont les parties d’emprise au sol développant de la surface de plancher …
  • … restent inférieures ou égales à 170 m².

Cette dispense est applicable lorsque la demande est établie au bénéfice d’une personne physique ou d’une EARL à associé unique.

Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour établir une demande de déclaration préalable de travaux.


Construire 40m² sans permis ne signifie pas construire sans autorisation

S’il est possible sous certaines conditions de construire 40m2 sans permis de construire, il n’en demeure pas moins que le dépôt d’une déclaration préalable de travaux reste exigé.

Par ailleurs, la déclaration préalable de travaux n’est pas forcément plus simple à réaliser que le permis de construire, tant les éléments nécessaires à son instruction demeurent sensiblement similaires (plans, formulaire, images de synthèse …).

De plus, l’administration n’est pas d’avantage indulgente lorsque l’extension est soumise à déclaration préalable plutôt qu’à permis de construire. Ainsi, un dossier démontrant qu’un projet d’extension n’est pas conforme aux règles de droit des sols doit faire l’objet d’une opposition, quand bien même l’extension relève de la déclaration préalable

A savoir toutefois que les demandes soumises à déclaration préalable n’ont pas à comporter d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012.

Le permis de construire n’est pas supprimé

En complément du paragraphe précédent, il convient de souligner que le permis de construire n’a été pas supprimé par le décret.

Au contraire, la réforme confirme que le permis de construire est le document à déposer en principe pour édifier une extension. La déclaration préalable de travaux devient alors une exception à ce principe.

Les expressions telles que « permis de construire supprimé pour les extensions », ou « plus besoin de permis de construire », pourtant relayés par les médias généralistes, sont très largement abusives.


En conclusion …

Il est facile de voir dans ce décret un simple effet d’annonce, ou une « mesurette », plutôt qu’un réel bouleversement.

Néanmoins, à l’origine, la principale « innovation » proposée par le secrétariat d’Etat au logement étant de permettre à certains administrés de se dispenser du recours obligatoire à l’architecte pour construire une extension, dans la mesure où son recours n’est pas obligatoire dès lors que la demande consiste en une déclaration préalable (libre à chacun d’y voir une avancée ou un recul).

Aussi, la confirmation du recours à l’architecte pour les extensions de plus de 20 m² de surfaces de plancher et portant les surfaces de plancher totales à plus de 170 m² après travaux a fait perdre tout le sens souhaité à cette nouvelle mesure.

Au final, il apparait plutôt que la réforme des extensions contribue à rendre les démarches d’urbanisme encore bien plus opaques, au lieu de les simplifier.

Faire les plans à joindre à la demande, renseigner correctement le formulaire et calculer les surfaces (surface taxable, emprise au sol, surface de plancher) : retrouvez toutes les astuces pour réussir votre propre dossier dans nos modèles !

Exemple permis de construire extension

Exemple déclaration préalable extension


52 commentaires

  1. quirin dit :

    Bonjour,
    L’article R421-17 f) – porte sur les bâtiments existants et non sur les bâtiments neufs (R421-9 a)

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Merci de ce commentaire.

      En outre, le décret précise les éléments suivants : « Notice : le décret porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors œuvre brute maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclaration préalable« .

      Voici l’article R.421-17 (« Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire … les travaux exécutés sur des constructions existantes … »)

      L’article va être modifié en conséquence :)

  2. kondolff dit :

    Bonjour
    La D.P. pour une extension d’une HLL existante
    permet -elle de regulariser la surface HLL>35m2

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Le décret ne vise pas les HLL au sens du code de l’urbanisme (R.111-31) , mais seulement les constructions existantes.

      La réforme des travaux sur constructions existantes ne semble donc pas concerner les HLL, qui de plus sont censées être implantées en dehors des zones U, sauf éventuellement si le règlement d’urbanisme l’y autorise.

  3. CHIN dit :

    bonjour,
    la mairie me refuse un permis de construire pour surélever ma maison (en zone urbaine) car la surface au sol de mon terrain est inférieure à 100 m2.
    la réforme peut-elle changer cette décision ?
    merci pour votre réponse

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Il doit s’agir dans votre cas d’une règle locale inscrite dans le POS/PLU.

      La réforme ne devrait pas avoir d’effet sur la décision rendue par la mairie.

      Permis de construire comme déclaration préalable, la procédure d’instruction reste globalement la même dans un cas comme dans l’autre.

      Cordialement.

  4. alex dit :

    je souhaiterai agrandir une maison ( hors ville ) elle fait actuellement 31 m² sur une petit terrain de 265 m² . de combien puis-je l’agrandir ??? merci

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Concernant le maximum constructible, seule votre mairie peut vous renseigner là-dessus, les règles n’étant pas uniformes.

      En zone « rurale » soumise à carte communale, la doctrine admet une constructibilité limitée à 20% (à prendre avec précaution, car la constructibilités restreinte s’évalue dans les faits au cas par cas).

      Dans tous les cas, si vous êtes bien en dehors d’une zone U, vous ne pouvez pas « bénéficier » du seuil de 40m2 pour la déclaration préalable. Mais pas de regret là-dessus, cette mesure étant assez artificielle à mon sens.

  5. Dieulle dit :

    Bonjour
    Je souhaite faire une petite maison de 37m²sur mon terrain pour ma mère me faut t’il demander un permis de construire ??
    cordialement

  6. Ruddy dit :

    Bonjour,
    Mon terrain possède déja une maison, je voudrais faire construire 3 bungalows de 30 m2, suis-je soumis à cette loi de – de 40 m2?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Non, car la surface totale à construire est de 90 m2 d’une part, et que d’autre part, ces nouvelles règles s’appliquent que dans le cadre de travaux sur construction existante (accolés à un bâtiment), non aux constructions nouvelles (indépendants d’un bâtiment).

  7. lavorel dit :

    bonjour,
    on possède un terrain agricole sur lequel il y a un hangard.
    Peut on contruire une extension à un hangard d’environ 30m² en guise d’habitation pour les vacances ?
    Merci de votre réponse

  8. Julien dit :

    Bonjour
    Ma maison fait actuellement 95 m2 avec un garage de 33m2 et je souhaite faire une extension de 40m2 et amenager mon garage , il me faut un permis de construire ou simple declaration de travaux ?
    Quand on dit 40 m2 c est la surface exterrieure maison ou intrieure (hors mur parpaing+isolation )
    Merci davance pour vos reponse car a la mairie cest pas clair

    • Urbinfos dit :

      C’est à la fois l’emprise au sol (grossièrement l’assise au sol de la construction, structures comprises) et la surface de plancher (hors façades) qui doivent être inférieures aux 40 m² (art. R.421-17 f du code de l’urbanisme).

      Le terrain doit en plus être en zone urbaine dès lors que la commune dispose d’un Plan Local d’Urbanisme ou d’un Plan d’Occupation des Sols.

  9. mathieu dit :

    bonjour,
    ma maison fait environ 90m²et je souhaite faire un aggrandissement d’environ 70m² (dont 30m² de garage et 40m² pour l’aggrandissement de la maison.)
    est ce que je beneficie de ce decret
    merci d’avance

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Non, car les surfaces totales dépassent les 40 m². Il faut tenir compte de l’ensemble des surfaces, à la fois le garage qui développe de l’emprise au sol et l’extension elle-même.

  10. gilleron dit :

    Bonjour, je souhaite faire un garage d environ 40m2 il ne sera pas coller a mon habitation , un permis de construction est-il obligatoire ?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Pour une construction nouvelle, c’est-à-dire en dehors de tout contact d’un ouvrage existant :

      Entre 5 m² et 20 m² d’emprise au sol, il faut une déclaration préalable. Au-delà de 20 m² d’emprise au sol, c’est le permis de construire qui s’impose.

      Dans votre cas, vu qu’il s’agit d’une construction nouvelle de plus de 20 m², il faut un permis de construire.

      Le seuil des 40m² ne s’applique qu’aux travaux sur construction existante (c’est-à-dire au contact d’un ouvrage) en zone urbaine des communes sous Plan Local d’Urbanisme ou Plan d’Occupation des Sols.

  11. guillaume dit :

    Bonjour,

    Ma maison fait déjà plus de 170m² habitables.
    Je souhaite faire une extension de 31m² mais il s’agit d’un garage (donc pas de S hab ou de S de plancher supplémentaire). Il y a bien un PLU dans la commune ce qui porterait bien le seuil à 40m².
    ma question: PC ou DP ?, sachant que je voulais éviter le PC car le recours a un architecte me serait imposé.

    mesure transitoire possible: si je fais une extension garage de moins de 20m², me confirmez vous bien qu’une DP suffira?

    merci d’avance pour votre réponse

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      La condition du PLU ne suffit pas, il faut également que le terrain soit compris dans une zone urbaine.

      Votre demande relève du permis de construire si le terrain est en dehors d’une zone U.

      Elle relève en revanche de la déclaration préalable si le terrain est en zone U.

      Le recours à l’architecte n’est pas requis dans la mesure où un espace de stationnement développe de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher (lire cette note à ce sujet : architecte et emprise au sol).

      Dans tous les cas, un garage de moins de 20 m² relève systématiquement de la déclaration préalable.

      Vous retrouverez plus d’informations sur le régime juridique applicable aux espaces de stationnement en vous rendant ici : permis de construire garage

  12. bontant dit :

    bonjour
    je veux abattre de veille dépendance et reconstruire en lieu et place de celle si pour faire un WC une salle de bain et un dressing ,le tout sur une surface de 38 M2 faut il un permis de construire ou non
    merci

  13. yann chastres dit :

    bonjour mon amie à un chalet de 20 m2 sur son terrain et elle voudrai l’agrandir de 30 m2 de plus, faut il un permis de construire ou non?
    merci cordialement.

  14. Sandrine25 dit :

    Bonjour, une zone d ‘urbanisation permet elle de construire sans permis ? (extension de -de40m2)
    merci d avance

  15. Urbinfos dit :

    Pour faire simple :

    –> Déclaration préalable jusque 40 m² si :

    1. Travaux sur une construction existante : extension / agrandissement / véranda / surélévation / garage accolé

    2. Commune dotée d’un document d’urbanisme : POS, PLU

    3. Terrain situé en zone urbaine : identifiée par le document d’urbanisme – le POS / PLU comprend une carte de la commune sur laquelle les différentes zones sont représentées

    4. Surfaces totales du bâtiment à l’issue des travaux inférieures ou égales à 170 m² si le projet fait plus de 20 m²

    Ces 4 conditions doivent être cumulées.

    —-

    –> Pas de déclaration préalable jusque 40 m² si ( = permis de construire à partir de 20 m², déclaration préalable en-dessous de 20 m²) :

    1. Construction nouvelle : abri de jardin / garage non accolé / bâtiment annexe non accolé (les piscines obéissent à un régime juridique à part).

    2. Commune dépourvue de document d’urbanisme : carte communale, RNU (RNU = pas de carte communale et pas de document d’urbanisme)

    3. Ou terrain situé en dehors d’une zone urbaine : zone agricole, zone naturelle

    4. Ou projet d’extension / agrandissement / véranda / surélévation / garage accolé de plus de 20 m² et portant la surface du bâtiment à plus de 170 m² à l’issue des travaux (permis de construire, recours obligatoire à un architecte)

    Si le projet entre dans le cadre d’une seule de ces conditions, alors il ne peut pas bénéficier de la majoration du seuil de la déclaration préalable.

    Les surfaces sont calculées en surface de plancher (pas en surface habitable ou en surface hors oeuvre).

    • Ludo dit :

      Bonjour,

      Tout ça me semble confus et je n’arrive pas à bien comprendre dans quel cas puis-je me situer.

      Je possède un terrain pour lequel j’ai demandé en 2008 un permis de construire qui consistait en la rénovation d’un hangar (pour en faire un salon, sam, sdb,wc) et une extension ( 18m² pour une chambre).

      Le permis de construire est toujours actif à ce jour mais je souhaite agrandir la maison par une extension de 39m² pour faire une maison en « L ».

      Mes deux questions sont :

      - Dois-je redemander un permis de construire ? ou une simple demande d’extension ? ( en sachant que le terrain est situé en Zone Urbaine )
      - Dois-je faire l’une de ces demandes avant de terminer les travaux de la maison actuelle ou les finir et engager les procédures pour la nouvelle extension de 39m² ?

      Merci d’avance de votre future réponse et du temps consacré à celle ci.

      • Urbinfos dit :

        Bonjour,

        Idéalement, contactez votre mairie, ce sera beaucoup plus fiable.

        Il faudrait demander un permis de construire modificatif, dans la mesure où le permis initial est toujours en cours de validité et que vos travaux portent sur le même bâtiment.

        Vous pouvez déposer un permis modificatif au cours des travaux ou après l’achèvement des travaux du bâtiment tel qu’il été prévu initialement. En revanche, vous ne pouvez pas réaliser l’extension sans en avoir obtenu l’accord (il faut attendre la réponse de la mairie pour le modificatif, puis engager les travaux après leur réponse si elle est positive).

  16. clelialou dit :

    Bonjour,

    Le préfet de ma région a fait un arrêté interdisant les nouveaux permis de construire jusqu’à vérification des digues qui retiennent la Garonne
    Je rentre bien dans le cadre de ce décret 40 m² etc… mais est ce que ce nouvel aménagement et soumis aux mêmes règles que le permis de construire en lui même?

    merci

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Il faudrait consulter les termes exacts employés dans cet arrêté, selon qu’il soit applicable aux « permis de construire » ou aux « autorisations de construire », « modifications », « occupation du sol » etc..

      Dans tous les cas, dans la mesure où il s’agit d’un arrêté pris pour des raisons de sécurité, je pense qu’il doit s’interpréter de manière large, c’est-à-dire qu’il devrait s’appliquer à l’ensemble des demandes d’autorisation de construire ayant pour objet de créer de la surface (ce n’est qu’une opinion personnelle).

      A voir directement auprès de votre mairie.

  17. lembré dit :

    Bonjour, j’ai un garage de 40m² que je souhaite agrandir de 25m²qui me ferais un totale de 65m². Le plant d’urbanisme est a confirmait par la maire, mais si c ok et que j’ai bien compris, le permis de construire ne serai pas obligatoire?

    Pascal.

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Si toutes les conditions sont réunies, un permis de construire n’est pas requis. En revanche, il faut une déclaration préalable – qui est au moins aussi contraignante à réaliser qu’un permis de construire : les pièces à joindre sont à peu près les mêmes, le formulaire demande les mêmes éléments d’information.

  18. coignard dit :

    Bonjour,
    Je viens d’acquérir une maison (ancienne maison de garde barrière) en zone A avec un appentis accolé.
    Je souhaite le faire démolir et reconstruire avec la même surface au sol pour y aménager une salle d’eau, et créer une ouverture dans le mur de la maison pour y accéder par l’intérieur.
    Faut-il faire une déclaration préalable ou une demande de permis de construire ?
    Peut-on considérer que c’est une extension ?
    Pouvez-vous me dire ce qu’est le plafond légal de densité ?
    Avec mes remerciements

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Les démarches sont expliquées dans cet article. Il s’agit bien de travaux sur construction existante (= « extension« , je suppose que ce terme apparaît dans le règlement de la zone A).

      Le PLD permet de fixer une limite maximale constructible sur un terrain. La construction de surfaces excédant celles admissibles peut entraîner le versement d’un versement pour dépassement de plafond légal de densité (VPLD).

  19. Fotou dit :

    bonjour,

    En cas d’extension (création d’un garage accolé), faut il pour rester dans une déclaration de travaux que la surface de la maison actuelle à laquelle on ajoute le garage reste en dessous des 170m² ou le garage n’a pas d’incidence sur cette limite ?
    Merci d’avance pour votre aide
    SB

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,
      Le décret du 7 mai 2012 permet d’ « exclure du seuil de recours à l’architecte » les parties de la construction ne développant pas de surface de plancher, ce qui est le cas pour un garage.

  20. Kfé dit :

    Je voudrais créer un balcon terrasse de 35 m² accolé au 1er étage de ma maison. Dois-je demander un permis de construire ou cette extension rentre t’elle dans le décret ?
    Merci à vous de votre aide.
    MM

  21. mari dit :

    Bonjour,

    Nous possédons une maison et nous souhaitons accolé sur un coté de notre maison une extension avec un abri de jardin de 4m2. Dois-je demander un permis de construire ou bien cela rentre t-il dans le décret?

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Je ne comprends pas votre projet.

      De façon générale, les ouvrages accolés à un bâtiment doivent dans tous les cas faire l’objet d’une déclaration préalable, dans la mesure où ils ont pour effet de modifier son aspect extérieur (si votre projet consiste à accoler un abri de jardin). Si votre projet consiste à créer une extension et dans le même temps à construire un abri de jardin, les démarches sont expliquées dans cet article.

  22. di mauro dit :

    Bonjour,

    J’ai acheté en 2010 une habitation de 20 m2 et une terrasse de 19 m2 qui es accolée à mon habitaiton mais malheuresement la terrasse à été construite sans autorisation.
    la surface du terrain est de 2300 m2 qui est en zone AUH2
    Pouvez-vous me dire si je rentre dans le cadre de la législation.
    Bien cordialement

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Les terrains concernés sont ceux uniquement compris en zone urbaine (zone U), bien que je ne saisisse pas l’intérêt de votre question dans la mesure où vous restez sous le champ de la déclaration préalable (20 m²).

  23. Pauline dit :

    Bonjour,
    Nous avons une maison de 75m2 environ. Nous aimerions utiliser la surface disponible dans notre garage pour cela il nous faut faire une extension de 20m2 environ pour rejoindre le garage dont la surface est de 40m2.quelles sont exactement les démarches à suivre ?
    Merci d’avance

  24. Ferret jean jacques dit :

    Bonjour,

    Tout d’abord, existe t’il un décret équivalent dans les zones Ah (même éventuellement pour une surface moindre) ?

    D’autre part, y-a t’il des possibilités d’extensions sans permis liées à des travaux d’améliorations environnementales (isolation, production d’énergies douces, solaire et éolien) ?

    Enfin, il m’avait semblé entendre parler également (sous le mandat du Président Sarkozy, je crois) d’une possibilté de 30% de SHON supplémentaire. Est-ce exact ?

    Pouvez-vous m’indiquer pour chacun de ces cas les décrets correspondants si possible

    Merci d’avance…

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Préferez utiliser le forum car votre message comporte une succession de questions.

      1/ Non. 2/ Non. 3/Cette disposition a été abrogée en plus d’avoir été très mal expliquée à l’époque – il s’agissait de majorer le COS de 30% sous certaines conditions évoquées ici. Le COS a été supprimé pour les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme, il demeure applicable dans les communes dotées d’un Plan d’Occupation des Sols, voir ici : suppression du COS, par ailleurs le COS est une disposition facultative qui n’est pas forcément appliqué sur toutes les communes, même celles disposant encore d’un POS.

  25. FOURNET dit :

    Bonjour
    Dans le cas d’une extension pour un garage de 38m2 mais avec un toit qui fait aussi office d’au vent d’une surface de 25m2 que doit on prendre en compte:
    Les 38 m2 du garage ou
    Les 38m2 + 25 m2 de l’auvent ?
    Merci pour votre réponse

    • Urbinfos dit :

      Bonjour,

      Il est impossible de vous apporter une réponse fiable, tout dépend de la nature exacte du auvent (selon qu’il soit ou non maintenu au sol par des poteaux de soutien ou s’il s’agit d’une simple avancée de toiture). En principe, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des surfaces créées, dont celles créées par l’auvent. Ces surfaces sont, sous réserve de votre projet, constitutives d’emprise au sol.

      Compte tenu de votre projet, je vous conseille de solliciter l’avis de votre mairie pour obtenir une réponse fiable, sauf à risquer de commettre une erreur dans les démarches.

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