Emprise au sol

La notion d’emprise au sol,  introduite au code de l’urbanisme par le décret du 29 décembre 2011 et complétée par le décret du 27 février 2014, est l’une des unités de surface administrative permettant d’identifier le régime applicable aux opérations de construction :

  • permis de construire ;
  • déclaration préalable ;
  • dispense de formalités ;
  • recours à l’architecte.

Pour l’essentiel, l’emprise au sol intéresse l’ensemble des ouvrages édifiés au-dessus du niveau du sol.

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol tient compte des structures d’un ouvrage, notamment ses façades, ses parties non closes ( = ouvertes vers l’extérieur) et celles affectées au stationnement des véhicules.

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Calcul emprise au sol

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Définition de l’emprise au sol

L’emprise au sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus.

Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Sources : article R.420-1 du code de l’urbanisme

Circulaire du 3 février 2012

Les paragraphes qui vont suivre sont très théoriques. Dans la pratique, le calcul de l’emprise au sol devrait être plus compréhensible.

Projection verticale d’un volume

En géométrie, une projection verticale correspond à une représentation symétrique d’une surface vers une autre surface de référence.

Dans le cadre de l’urbanisme, la projection verticale signifie que l’emprise au sol est représentée selon l’aire formée au sol par l’assise (le volume) d’une construction.

Une telle projection est uniquement possible pour des éléments situés au-dessus du niveau du sol.

projection-verticale-d'une-construction

Schéma représentant une projection verticale d’un volume sur une surface plane

Débords et surplombs

La projection verticale peut être composée d’éléments qui occupent réellement le sol  (par exemple, le rez-de-chaussée d’une construction), ou d’éléments seulement en saillie d’un bâtiment.

Ces éléments en saillie correspondent aux débords et surplombs.

Ainsi,  la surface située sous un surplomb constitue de l’emprise au sol, même lorsque la surface sous surplomb ne fait pas l’objet d’aménagement spécifique.

Il faut toutefois soulever le fait que les éléments de modénature (décors en façade), tels que bandeaux et corniches et les simples débords de toiture sans élément de soutien sont pas à inclure à l’emprise au sol.

emprise au sol débord et surplomb

L’emprise au sol prend en compte l’ensemble des éléments de débords et en surplomb. Dans la pratique, lorsqu’un élément en surplombe un autre, il faut prendre en compte celui qui est le plus en surplomb.

Construction

Au sens de l’urbanisme, l’emprise au sol est la projection verticale d’une construction. Dès lors, l’emprise au sol concerne l’ensemble des ouvrages, même ceux qui restent ouverts sur l’extérieur, comme les appentis ou les auvents.

En ce qui concerne la définition de « constructions », l’édition 2010 du Memento Urbanisme Francis Lefebvre propose de s’appuyer sur la législation :

Note 2752 :

Au sens de la législation sur le permis de construire, le terme « construction » englobe non seulement les immeubles, au sens courant du terme, mais encore tout ouvrage relevant de l’activité créatrice, par assemblage de matériaux, des diverses parties d’un édifice.


Comment calculer l’emprise au sol ?

L’emprise au sol correspond à une aire exprimée en m².

Ci-dessous une méthode simplifiée permettant d’évaluer l’emprise au sol d’une construction. Dans la mesure où le calcul de l’emprise au sol est très largement tributaire de l’architecture de l’ouvrage en référence, la méthode proposée ci-dessous est à prendre exclusivement à titre d’information.

Méthode simple de calcul de l’emprise au sol

Emprise au sol

Méthode de calcul de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir l’image)

 

L’emprise au sol correspond à l’aire formée par :

  1. l’occupation au sol de la construction ,
  2. les éléments d’architecture en saillie de l’ouvrage : avancées en façade, loggias, coursives, balcons …

Il ne faut cependant pas prendre en compte :

  • les terrasses de plain-pied ,
  • et les simples avancées de toiture lorsqu’elles ne sont pas maintenues au sol par des éléments de soutien, comme des poteaux par exemple.

1. Calcul de l’occupation au sol de la construction

De manière très générale, l’occupation au sol va correspondre à la surface au sol occupée par la construction (en bleu sur le schéma).

Dans le cadre d’un bâtiment clos, la surface au sol peut être équivalente à l’aire formée par le rez-de-chaussée du bâtiment, en y incluant l’épaisseur des murs.

Grossièrement, l’occupation au sol peut s’obtenir en multipliant la largeur avec la longueur de façade, en calculant à partir de leur nu extérieur.

2. Calcul de tous les éléments de débords, de surplombs ou les surfaces couvertes, même non-closes

S’il y a lieu, il convient dans un second temps d’obtenir l’aire formée par l’ensemble des éléments de surplombs ou de débords en saillie de la surface formée par l’occupation au sol (en rouge sur le schéma). Très généralement, ces surfaces vont être constituées par les balcons, ou les avancées de toiture maintenues au sol par des pôteaux.

Également, il peut être nécessaire d’inclure les surfaces couvertes, comme éventuellement les terrasses couvertes ou les loggias.

Enfin, il faut prendre en compte les espaces de stationnement, dès lors qu’un ouvrage est spécialement prévu à cet effet, particulièrement les appentis, abri de voiture ou carport. En revanche, une aire de stationnement libre de tout aménagement édifié au-dessus du niveau du sol ne va pas former de l’emprise au sol.

A rappeler que les simples débords de toiture ne forment pas d’emprise au sol, ni les éléments de modénature.


Quels sont les éléments de surplomb ou de débord à prendre en compte ?

Voici quelques composantes d’une construction susceptibles de former de l’emprise au sol.

Il importe de rappeler que ces éléments sont clairement à adapter en fonction de l’architecture des constructions : il ne s’agit que d’exemples en vrac permettant de donner un contexte global à la notion d’emprise au sol.

Avancées de toiture maintenues au sol par des éléments de soutien

Toutes les surfaces situées sous une avancée de toiture peuvent constituer de l’emprise au sol, dès lors que l’avancée de toiture est maintenue au sol par des éléments de soutien.

En revanche, un simple débord de toiture qui n’est pas maintenue au sol ne forme pas d’emprise au sol.

toiture-et-emprise-au-sol

Les espaces sous une avancée de toiture maintenue au sol par des éléments de soutien forment de l’emprise au sol

 

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Les simples avancées de toiture ne vont pas créer de l’emprise au sol, au même titre que les éléments de modénature (décor) en façade

Avancée de façade

Dans un cadre plus global, toutes les avancées de façades sont susceptibles de former de l’emprise au sol.

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Les avancées de façade, comme les éléments de composition, peuvent constituer de l’emprise au sol, tout particulièrement lorsque ces éléments sont situés en dehors de l’emprise de la couverture de la construction.

Loggias / coursives

Les loggias (ou coursives) font également partie, en principe, de l’emprise au sol de la construction.

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Loggias et coursives peuvent créer de l’emprise au sol

Balcon

Un balcon peut également constituer de l’emprise au sol dès lors qu’il est en saillie de la surface au sol occupée par le bâtiment (Cour Administrative d’Appel de Marseille, 1ère chambre – formation à 3, 12/02/2010, 07MA04601 «il est constant que les balcons soient inclus dans le calcul de l’emprise au sol»).

La surface projetée au sol par le balcon doit être incluse à l’emprise au sol formée par l’assise de la maison.

Le schéma ci-dessous devrait vous permettre de mieux comprendre.

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Selon qu’il soit en saillie ou non, le balcon peut être compris dans l’emprise au sol


Quelles sont les constructions concernées par l’emprise au sol ?

La notion d’emprise au sol intéresse l’ensemble des ouvrages édifiés au-dessus du niveau du sol.

Dans l’absolu, seuls les projets qui ne forment pas de surfaces et ceux qui ne sont pas édifiés au-dessus du sol ne sont pas concernés par la notion d’emprise au sol  (modification de l’aspect extérieur, clôture, sous réserve : aménagements extérieurs tels que les allées).

Les constructions closes et couvertes

Les constructions closes et couvertes vont former de l’emprise au sol.

  • Bâtiment d’habitation : maison individuelle par exemple.
  • Annexes à l’habitation : abri de jardin, garage, piscine, véranda.

En ce qui concerne les constructions enterrées, elles développent de l’emprise au sol dès lors qu’un élément de composition, comme un accès, dispose d’une emprise visible et permanente au-dessus du niveau du sol.

Les espaces de stationnement, spécialement concernés par la notion d’emprise au sol

Il faut remarquer que ce sont tout spécialement les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules qui sont visées par la notion d’emprise au sol.

Ainsi, tout édifice utilisé en vue du stationnement des véhicules constitue de l’emprise au sol s’il est surélevé au-dessus du niveau du sol.

Carport, appentis, préau, abri de voiture : ces ouvrages forment systématiquement de l’emprise au sol, même s’ils sont « ouverts », simplement accolés en façade ou s’ils ne comportent pas de fondations.

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Carport, appentis, préau, abri de voiture … qu’ils aient des fondations ou non, ou même s’ils ne sont pas clos, ces espaces vont former de l’emprise au sol

Les hangars, également concernés par l’emprise au sol

Au même titre que les espaces de stationnement, les hangars sont particulièrement concernés par la notion d’emprise au sol.

Aussi, un hangar même non-clos ou ne comportant pas de fondations constitue de l’emprise au sol.

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Un hangar même non-clos constitue de l’emprise au sol

Les terrasses et aménagements édifiés au-dessus du niveau du sol

Les terrasses qui ne sont pas de plain-pied forment de l’emprise au sol, au même titre que les terrasses qui nécessitent des travaux de fondation ou encore les terrasses couvertes.

Seules les terrasses découvertes et qui ne sont pas surélevées ne créent pas d’emprise au sol.

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Une terrasse constitue de l’emprise au sol si elle est surélevée, couverte ou lorsqu’elle comporte des fondations

Sous réserve : l’ensemble des ouvrages disposant d’une couverture

Toujours d’une manière très générale, l’emprise au sol va concerner l’ensemble des ouvrages disposant d’une couverture, que celle-ci soit fixe, démontable ou rétractable.

Dans ce cadre, les ouvrages de faible consistance, comme les tonnelles par exemple ou les chapiteaux, devraient constituer de l’emprise au sol.

Également, les serres ou verrières devraient être incluses à l’emprise au sol.


Pourquoi la notion d’emprise au sol existe-t-elle ?

L’un des objectifs de l’emprise au sol est de compléter la notion de surface de plancher.

En effet, les constructions non-closes et/ou découvertes sont exclues du calcul de la surface de plancher. Il en est de même pour les espaces de stationnement.

La difficulté étant que la surface de plancher :

  • détermine les formalités préalables à entreprendre avant de construire (permis de construire, déclaration préalable),
  • permet de fixer le seuil de recours obligatoire à l’architecte, qui est de 170 m².

Afin d’éviter que certains projets échappent au contrôle de l’administration, particulièrement les projets d’espace de stationnement (carport, appentis) et certains bâtiments agricoles ouverts vers l’extérieur (hangar), le législateur a introduit la notion d’emprise au sol.

Aussi, c’est l’emprise au sol, AVEC la surface de plancher, qui conditionne les démarches à entreprendre afin d’obtenir un accord à la construction.

Bref rappel des formalités d’urbanisme :

Construction nouvelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol excède les 20 m² Permis de construire
Construction nouvelle dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 20m² Déclaration préalable de travaux
Travaux sur construction existante (extension, garage accolé, véranda) : construction d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² Déclaration préalable de travaux. Le seuil est relevé à 40 m2 sous deux conditions : le terrain doit être en zone urbaine, l’extension ne doit pas porter les surfaces totales de la construction à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (emprise au sol développant de la surface de plancher pour les bâtiments non agricoles).
Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment Déclaration préalable de travaux

Infos utiles

L’emprise au sol ne s’évalue pas pour chacun des niveaux

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol ne va pas s’additionner à chacun des niveaux d’une construction.

Très concrètement, cela signifie qu’aucune addition ne devrait intervenir dans l’évaluation de l’emprise au sol (sous réserve de l’architecture du bâtiment ou de l’ensemble du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire).

L’emprise au sol concerne également les bâtiments non-couverts ou non clos

Surfaces closes et couvertes, comme surfaces découvertes et ouvertes : l’emprise au sol va concerner tous les types de bâtiments édifiés au-dessus du niveau du sol.

Aussi, une construction peur former à la fois : de l’emprise au sol, de la surface de plancher et le cas échéant de la surface taxable.

L’emprise au sol peut enclencher le seuil de recours obligatoire à l’architecte

Avec la surface de plancher, l’emprise au sol permet de fixer le seuil de recours obligatoire à un architecte.

Aussi, dans le cadre de la construction d’un bâtiment neuf à autre usage qu’agricole, le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m² dès lors que le bâtiment développe exclusivement de l’emprise au sol. Le seuil des 170 m² est relevé à 800 m² pour une construction à usage agricole.

Toutefois, le décret n°2012-677 du 7 mai 2012 dispose que les parties d’emprise au sol non constitutives de surface de plancher d’une construction développant à la fois de l’emprise au sol et de la surface de plancher ne doivent pas être prises en compte dans le cadre du seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Dans les faits, en vertu de ce décret, les espaces de stationnement accolés, les terrasses surélevées ou les avancées de toitures maintenues au sol par des poteaux de soutien ne sont pas pris en compte dans l’établissement du seuil de recours obligatoire à un architecte.

Voir ici pour plus d’informations : emprise au sol et architecte.

La notion « d’emprise au sol de la partie d’une construction constitutive de surface de plancher » a été sérieusement mise en doute par un rapport d’expertise commandé par le gouvernement. Les auteurs y notent, à juste titre, le manque de lisibilité d’une telle notion.

En « clair » :

Pour rappel, la surface de plancher est calculée pour des bâtiments clos et couverts. Un bâtiment qui ne dispose pas de couverture ou ouvert vers l’extérieur développe de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher.

Un local à usage de stationnement, qu’il soit clos ou non, couvert ou non, développe systématiquement de l’emprise au sol.

Lorsqu’un projet consiste à construire un bâtiment neuf développant exclusivement de l’emprise au sol, par exemple en raison de l’absence d’un mur de façade, alors le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m² d’emprise au sol.

Lorsqu’un projet consiste à construire un bâtiment neuf développant à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol, comme une maison, le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m² de surface de plancher. Dans cette situation, le seuil de recours à l’architecte est établi en ne tenant pas compte des parties de la construction ne développant pas de surface de plancher, comme les espaces à usages de stationnement.

Le seuil de recours obligatoire à un architecte est de 800 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour un bâtiment agricole.

L’emprise au sol ne sert pas de base au calcul des taxes d’urbanisme

Les taxes d’urbanisme sont calculées :

  • forfaitairement en fonction du type de projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire
  • en fonction de la surface de taxable construite (à ne pas confondre avec la surface de plancher).

L’emprise au sol n’intervient donc pas dans le calcul des taxes d’urbanisme à devoir.

L’emprise au sol du code de l’urbanisme ne correspond pas à l’emprise au sol du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS)

Il peut exister deux sens à l’emprise au sol :

  • l’emprise au sol du code de l’urbanisme, celle qui est abordée dans cette note
  • l’emprise au sol des règlements d’urbanisme, qui est propre aux PLU ou aux POS

Emprise au sol du code de l’urbanisme :

L’emprise au sol du code de l’urbanisme permet d’identifier les démarches d’urbanisme à entreprendre pour obtenir le droit de construire ou d’engager des travaux (permis de construire, déclaration préalable, seuil du recours obligatoire à architecte).

La définition est donnée par l’article R.420- 1 du code de l’urbanisme. Des précisions ont été apportées par la circulaire du 3 février 2012. La définition de l’emprise au sol a été complétée par le décret du 27 février 2014.

Cette emprise au sol s’applique à l’ensemble du territoire national.

Emprise au sol du règlement d’urbanisme  :

Le règlement d’urbanisme d’une commune peut tout à fait apporter sa propre définition de l’emprise au sol.

Cette définition, qui s’applique qu’au territoire couvert par ce règlement d’urbanisme, permet ainsi de déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol, ou peut servir de référence dans le cadre du respect des règles de prospect.

En revanche, l’emprise au sol du règlement d’urbanisme ne permet pas de définir les démarches administratives à entreprendre.

En absence de définition explicite au sein du règlement d’urbanisme :

Il convient d’appliquer le sens admis par la jurisprudence administrative, qui tend à montrer que l’emprise au sol correspond à la base de la construction. Sous réserve de l’architecture du projet, le Juge peut toutefois estimer qu’il soit nécessaire de considérer l’emprise au sol comme une « projection ».

Dans tous les cas, le législateur invite à prendre en compte le sens qui permet d’ouvrir le plus de droit à construire.

Source : Question Ecrite n°8643, publiée au JO le 30/10/2007

Quelle différence ?

Par exemple :

L’emprise au sol du code de l’urbanisme ne prend pas en compte les simples débords de toiture.

En revanche, il est tout à fait concevable que ces simples débords de toiture soient à inclure à l’emprise au sol du règlement d’urbanisme.

Tout dépend de la définition donnée par le règlement d’urbanisme.

Pour synthétiser

L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme :

« Art. R. 420-1 : L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l’application des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect.

Source : circulaire du 3 février 2012

Emprise au sol du code de l’urbanisme Emprise au sol du règlement d’urbanisme
PERMET De définir les démarches d’urbanisme à entreprendre De déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol ou d’appliquer les règles de prospect
NE PERMET PAS De déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol ou d’appliquer les règles de prospect De définir les démarches d’urbanisme à entreprendre