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Définition de l’emprise au sol

L’emprise au sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus.

Source : article R.420-1 du code de l’urbanisme

Les paragraphes qui vont suivre sont très théoriques. Dans la pratique, le calcul de l’emprise au sol devrait être plus compréhensible.

Projection verticale d’un volume

En géométrie, une projection verticale correspond à une représentation symétrique d’une surface vers une autre surface.

Dans le cadre de l’urbanisme, la projection verticale signifie que l’emprise au sol est représentée par l’aire formée au sol par l’assise (le volume) d’une construction.

Une telle projection est uniquement possible pour des éléments situés au-dessus du niveau du sol.

Schéma représentant une projection verticale d'un volume sur une surface plane

Débords et surplombs

La projection verticale peut être composée d’éléments qui occupent réellement le sol  (par exemple, le rez-de-chaussée d’une construction), ou d’éléments seulement en saillie d’un bâtiment.

Ces éléments en saillie correspondent aux débords et surplombs.

Ainsi,  la surface située sous un surplomb constitue de l’emprise au sol, même lorsque la surface sous surplomb ne fait pas l’objet d’aménagement spécifique.

Précisons toutefois que les éléments de modénature (décors en façade), tels que bandeaux et corniches et les simples débords de toiture sans élément de soutien sont pas à inclure à l’emprise au sol.

L'emprise au sol prend en compte l'ensemble des éléments de débords et en surplomb. Dans la pratique, lorsqu'un élément en surplombe un autre, il faut prendre en compte celui qui est le plus en surplomb.

Construction

Au sens de l’urbanisme, l’emprise au sol est la projection verticale d’une construction.

Le problème est le suivant : quels critères permettent de considérer qu’un ouvrage ou un aménagement constitue une construction ?

Par exemple,  peut-on affirmer qu’une terrasse, une allée ou plus globalement, un aménagement du sol sont des constructions ?

Cette interrogation est loin d’être aussi superflue qu’elle puisse paraitre de prime abord.

En fonction de la réponse, de tels éléments seront à inclure ou non à l’emprise au sol.

Or, l’emprise au sol détermine les démarches administratives à entreprendre et peut déclencher le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Doit-on alors considérer que poser une dalle de 20 m² peut justifier le recours obligatoire à l’architecte dès lors que cette dalle conduit à dépasser les 170 m² d’emprise au sol ?

Impossible pour le moment d’apporter une réponse fiable au regard de la nouvelle notion d’emprise au sol.

Comment calculer l’emprise au sol ?

L’emprise au sol correspond à une aire exprimée en m².

Éventuellement, il peut être nécessaire d’additionner l’ensemble de l’emprise au sol formée par différents édifices occupant le sol d’un terrain.

Vous trouverez ci-dessous une méthode simplifiée permettant d’évaluer l’emprise au sol d’une construction (cette méthode est à prendre exclusivement à titre d’information).

Méthode simple de calcul de l’emprise au sol

Attention, cette méthode est très générale : il importe de bien comprendre que l’aire formée par l’emprise au sol dépend très largement de l’architecture même du bâtiment.

Cette méthode constitue uniquement un aperçu à adapter en fonction de sa propre situation.

Méthode de calcul de l'emprise au sol (cliquez pour agrandir l'image)

L’emprise au sol va correspondre à l’aire formée par :

• l’occupation au sol de la construction ,
• les éléments d’architecture en saillie de l’ouvrage : avancées en façade, loggias, coursives, balcons …

Il ne faut cependant pas prendre en compte :

• les terrasses de plain-pied si elles sont découvertes,
• et les simples avancées de toiture lorsqu’elle ne sont pas maintenues au sol par des éléments de soutien, comme des poteaux par exemple.

1. Calcul de l’occupation au sol de la construction

De manière très générale, l’occupation au sol va correspondre à la surface au sol occupée par la construction (en bleu sur le schéma).

Dans le cadre d’un bâtiment clos, la surface au sol peut être équivalente à l’aire formée par le rez-de-chaussée du bâtiment, en y incluant l’épaisseur des murs.

Grossièrement, l’occupation au sol peut s’obtenir en multipliant la largeur avec la longueur de façade.

2. Calcul de tous les éléments de débords, de surplombs ou les surfaces couvertes, mêmes non-closes

S’il y a lieu, il convient dans un second temps d’obtenir l’aire formée par l’ensemble des éléments de surplombs ou de débords en saillie de la surface formée par l’occupation au sol (en rouge sur le schéma). Très généralement, ces surfaces vont être constituées par les balcons, ou les avancées de toiture.

A rappeler que les simples débords de toiture ne forment pas d’emprise au sol, ni les éléments de modénature.

Également, il peut être nécessaire d’inclure les surfaces couvertes, comme éventuellement les terrasses ou les loggias.

Enfin, il faut prendre en compte les espaces de stationnement, dès lors qu’un bâtiment est spécialement prévu à cet effet, particulièrement les appentis, abri de voiture ou carport.

En revanche, une aire de stationnement libre de toute construction ne va pas former de l’emprise au sol.

Quels sont les éléments de surplomb ou de débord à prendre en compte ?

Voici quelques composantes d’une construction susceptibles de former de l’emprise au sol.

Avancée de toiture maintenues au sol par des éléments de soutien

Toutes les surfaces situées en dessous d’une avancée de toiture peuvent constituer de l’emprise au sol, dès lors que l’avancée de toiture est maintenue au sol par des éléments de soutien.

En revanche, une simple avancée de toiture ne forme pas d’emprise au sol.

Les espaces sous une avancée de toiture maintenue au sol par des éléments de soutien forment de l'emprise au sol

Les simples avancées de toiture ne vont pas créer de l'emprise au sol, au même titre que les éléments de modénature (décor) en façade

Avancée de façade

Dans un cadre plus global, toutes les avancées de façades sont susceptibles de former de l’emprise au sol, particulièrement lorsqu’elles ne sont pas sous une avancée de toiture.

Les avancée de façade, comme les éléments de composition, peuvent constituer de l'emprise au sol, tout particulièrement lorsque ces éléments sont situés en dehors de l'emprise de la couverture de la construction

Loggias / coursives

Les loggias (ou coursives) font également partie de l’emprise au sol de la construction.

Loggias et coursives peuvent créer de l'emprise au sol

Balcon

Un balcon peut également constituer de l’emprise au sol dès lors qu’il est en saillie de la surface au sol occupée par le bâtiment.

La surface projetée au sol par le balcon doit être incluse à l’emprise au sol formée par l’assise de la maison.

Le schéma ci-dessous devrait vous permettre de mieux comprendre.

Selon qu'il soit en saillie ou non, le balcon peut être compris dans l'emprise au sol

Quelles sont les constructions concernées par l’emprise au sol ?

La notion d’emprise au sol s’applique à toutes les constructions, sans exception.

Autrement-dit : un bâtiment constitue à la fois de l’emprise au sol, et de la surface de plancher ou de la surface taxable selon sa nature ou sa consistance.

Il importe de bien comprendre que l’emprise au sol concerne également les constructions qui ne comportent pas de fondations ainsi que les bâtiments ouverts comme découverts.

Dans l’absolu, seuls les projets qui ne forment pas surfaces et ceux qui ne sont pas édifiés au-dessus du sol ne sont pas concernés par la notion d’emprise au sol  (modification de l’aspect extérieur, clôture, sous réserve : aménagements extérieurs telles que les allées).

Les constructions closes et couvertes

Sans ambiguïté, les constructions closes et couvertes vont former de l’emprise au sol.

Bâtiment d’habitation : maison individuelle par exemple.

Annexes à l’habitation : abri de jardin, garage, piscine, véranda.

Les espaces de stationnement, spécialement concernés par la notion d’emprise au sol

Ce sont tout spécialement ces projets qui sont visés par la notion d’emprise au sol.

Tout édifice utilisé en vue du stationnement des véhicules constitue de l’emprise au sol.

Carport, appentis, préau, abri de voiture : ces ouvrages forment systématiquement de l’emprise au sol, même s’ils sont « ouverts », simplement accolés en façade ou s’ils ne comportent pas de fondations.

Carport, appentis, préau, abri de voiture ... qu'ils aient des fondations ou non, ou même s'ils ne sont pas clos, ces espaces vont former de l'emprise au sol

Les hangars, également concernés par l’emprise au sol

Au même titre que les espaces de stationnement, les hangars sont particulièrement concernés par la notion d’emprise au sol.

Aussi, un hangar même non-clos ou ne comportant pas de fondations constitue de l’emprise au sol.

Un hangar même non-clos constitue de l'emprise au sol

Les terrasses et aménagements édifiés au dessus du niveau du sol

Les terrasses qui ne sont pas de plain-pied forment de l’emprise au sol, au même titre que les terrasses qui nécessite des travaux de fondations ou encore les terrasses couvertes.

Seules les terrasses découvertes et qui ne sont pas surélevées ne créent pas d’emprise au sol.

Une terrasse constitue de l'emprise au sol si elle est surélevée, couverte ou lorsqu'elle comporte des fondations

Sous réserve : l’ensemble des ouvrages disposant d’une couverture

Toujours d’une manière très générale, l’emprise au sol va concerner l’ensemble des ouvrages disposant d’une couverture, que celle-ci soit fixe, démontable ou rétractable.

Dans ce cadre, les ouvrages de faibles consistance, comme les tonnelles par exemple ou les chapiteaux, devraient constituer de l’emprise au sol.

Également, les serres ou verrières devraient être incluses à l’emprise au sol.

Pourquoi la notion d’emprise au sol existe-elle ?

L’objectif de l’emprise au sol est de compléter la notion de surface de plancher.

En effet, les constructions non-closes et découvertes sont exclues du calcul de la surface de plancher. Il en est de même que les espaces de stationnement.

Le problème étant que la surface de plancher :

• détermine les formalités préalables à entreprendre avant de construire (permis de construire, déclaration préalable),
• permet de fixer le seuil de recours obligatoire à l’architecte, qui est de 170 m².

Afin d’éviter que certains projets échappent au contrôle de l’administration, particulièrement les projets d’espace de stationnement (carport, appentis) et certains bâtiments agricoles ouvert (hangar), le législateur a introduit la notion d’emprise au sol.

Aussi, c’est l’emprise au sol, AVEC la surface de plancher, qui conditionne les démarches à entreprendre afin d’obtenir un accord à la construction.

Bref rappel des formalités d’urbanisme :

Infos utiles

L’emprise au sol ne s’évalue pas pour chacun des niveaux

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol ne va pas s’additionner à chacun des niveaux d’une construction.

Très concrètement, cela signifie qu’aucune addition ne devrait intervenir dans l’évaluation de l’emprise au sol (sous réserve de l’architecture du bâtiment ou de l’ensemble du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire).

L’emprise au sol concerne même les bâtiments non-couvert ou non clos

Surfaces closes et couvertes, comme surfaces découvertes et ouvertes : l’emprise au sol va concerner tous les types de bâtiments.

Aussi, une construction peur former à la fois : de l’emprise au sol, et de la surface de plancher.

L’emprise au sol peut enclencher le seuil de recours obligatoire à l’architecte

Avec la surface de plancher, l’emprise au sol permet de fixer le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Aussi, dès lors qu’un projet dépasse ou conduit à dépasser les 170 m² d’emprise au sol OU de surface de plancher, alors le recours à l’architecte est obligatoire.

Attention toutefois : depuis la publication du décret n°2012-677, les parties d’emprise au sol non-constitutives de surface de plancher ne doivent pas être prises en compte dans le cadre du seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Voir ici pour plus d’informations : emprise au sol et architecte

L’emprise au sol ne sert pas de base au calcul des taxes d’urbanisme

Les taxes d’urbanisme sont calculées :

• forfaitairement en fonction du type de projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire
• en fonction de la surface de taxable construite (à ne pas confondre avec la surface de plancher).

L’emprise au sol n’intervient donc pas dans le calcul des taxes d’urbanisme à devoir.

L’emprise au sol du code de l’urbanisme ne correspond pas à l’emprise au sol du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS)

Il peut exister deux sens à l’emprise au sol :

• l’emprise au sol du code de l’urbanisme, celle qui est abordée dans cette note
• l’emprise au sol des règlements d’urbanisme, qui est propre aux PLU ou aux POS

Emprise au sol du code de l’urbanisme :

L’emprise au sol du code de l’urbanisme permet d’identifier les démarches d’urbanisme à entreprendre pour obtenir le droit de construire ou d’engager des travaux (permis de construire, déclaration préalable, seuil du recours obligatoire à architecte).

La définition est donnée par l’article R.420- 1 du code de l’urbanisme. Des précisions ont été apportées par la circulaire du 3 février 2012. Cette emprise au sol s’applique à l’ensemble du territoire national.

Emprise au sol du règlement d’urbanisme  :

Le règlement d’urbanisme d’une commune peut tout à fait apporter sa propre définition de l’emprise au sol.

Cette définition, qui s’applique qu’au territoire couvert par ce règlement d’urbanisme, permet ainsi de déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol, ou peut servir de référence dans le cadre du respect des règles de prospect.

En revanche, l’emprise au sol du règlement d’urbanisme ne permet pas de définir les démarches administratives à entreprendre.

En absence de définition explicite au sein du règlement d’urbanisme :

Il convient d’appliquer le sens admis par la jurisprudence administrative, qui tend à montrer que l’emprise au sol correspond à la base de la construction. Sous réserve de l’architecture du projet, le Juge peut toutefois estimer qu’il soit nécessaire de considérer l’emprise au sol comme une « projection ».

Dans tous les cas, le législateur invite à prendre en compte le sens qui permet d’ouvrir le plus de droit à construire.

Source : Question Ecrite n°8643, publiée au JO le 30/10/2007

Quelle différence ?

Par exemple :

L’emprise au sol du code de l’urbanisme ne prend pas en compte les simples débords de toiture (tout du moins, au regard de la circulaire du 3 février 2012).

En revanche, il est tout à fait concevable que ces simples débords de toiture soient à inclure à l’emprise au sol du règlement d’urbanisme.

Tout dépend de la définition donnée par le règlement d’urbanisme.

Pour synthétiser