Le plan de masse doit systématiquement être établi avec son permis de construire (PC2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier), mais il reste facultatif pour certains projets soumis à déclaration préalable (DP.2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier).

Vous devez faire ce plan de manière extrêmement rigoureuse, car il sera la pièce maitresse de votre dossier de permis de construire ou de déclaration préalable.

Pour vous aider à faire votre plan de masse, vous en trouverez ici un exemple gratuit, commenté et avec une légende. Cet exemple gratuit de plan de masse a été conçu de manière à répondre aux exigences de l’administration et à vous aider pour faire votre propre plan de masse.

Infos utiles

• Comment faire son plan de masse :

Vous pouvez faire votre plan de masse à l’aide du site gratuit du cadastre : www.cadastre.gouv.fr.

Pour un plan de permis d’une maison individuelle, il est préférable de faire appel à l’aide d’un géomètre, quitte à retravailler le plan de masse qui sera réalisé. Vous pouvez aussi demander à votre constructeur de vous transmettre le plan de masse qui a été fait lors de la construction.

Pour d’autres projets, en particulier pour les projets de modification de l’aspect extérieur soumis à déclaration préalable (DP.2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier), le plan cadastral extrait du site du cadastre peut être largement suffisant. Il vous faudra cependant vérifier l’exactitude des données du cadastre.

• Les symboles ou signes à utiliser :

Il n’existe pas à proprement parler de symboles ou de signes conventionnels pour l’administration. Il importe seulement de faire un plan de masse lisible avec votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Il doit uniquement préciser les informations nécessaires à l’analyse règlementaire de votre projet : les plans à transmettre à l’administration ne sont pas des plans d’exécution.

• Erreur sur le plan de masse :

Il est impossible à dire s’il existe une marge d’erreur pour faire votre plan de masse. Seul un Juge en cas de contentieux peut le déterminer. Vous êtes cependant tenu de faire vos travaux au regard de ce qui a été déclaré, en particulier par rapport aux dimensions, aux hauteurs et aux distances (voies publiques et limites séparatives).  A fortiori, si l’erreur dans votre plan de masse ne met pas le projet en infraction avec les dispositions d’urbanisme, alors l’administration peut être clémente.

Exemple gratuit de plan de masse (cliquez sur l'image pour l'afficher en plein écran)

Vue en perspective du plan de masse

Échelle et rose des vents

Peu importe que l’échelle soit graphique ou numérique, les seuls impératifs soient que vous respectiez l’échelle choisie pour faire votre plan de masse et surtout que vous employiez des échelles conventionnelles. N’utilisez pas des échelles comme 2/257^e, 1/127^e, etc.. Ce genre d’échelle rend un plan particulièrement difficile à lire.

Pour l’anecdote, les services instructeurs utilisent un kutch pour lire les plans de permis de construire ou de déclaration préalable (il s’agit d’une sorte de règle représentant les échelles). L’astuce pour rendre votre plan de masse lisible consiste à utiliser les échelles courantes du kutch, à savoir : 1/25, 50, 100, 150, 200, 250.

Il est nécessaire de représenter la totalité de votre parcelle cadastrale, d’où parfois la nécessité d’imprimer un extrait cadastral sur le site www.cadastre.gouv.fr. Il est en revanche inutile de représenter les constructions voisines.

Emplacement et dimensions des éléments existants

Facultatif pour les projets de modification de l’aspect extérieur, obligatoire pour les autres projets, vous devez représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis sur votre parcelle (maison, garage, véranda, etc.) ainsi que l’ensemble des éléments végétaux, en particulier les plantations. Là encore, vous pouvez faire votre plan de masse avec l’aide d’un plan cadastral.

Emplacement des prises de vue des photographies à joindre

N’oubliez pas d’indiquer les endroits à partir desquels vous avez réalisé les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8), à transmettre obligatoirement lorsque vous déposez un plan de masse (cliquez ici pour plus d’infos sur l’emplacement des prises de vue).

Emplacement du plan en coupe

Lorsque votre projet nécessite un plan en coupe, vous devez représenter graphiquement son emplacement sur le plan de masse, par exemple par un trait.  On retrouvera sur le plan en coupe l’ensemble des éléments qui sont traversés par le trait, ainsi que le profil du terrain.

État existant et état projeté

Vous devez joindre deux plans de masse quand vous prévoyez de modifier un élément du terrain, par exemple en démolissant un bâtiment ou en procédant à une plantation d’arbres ou à un abattage.

C’est la solution la plus rigoureuse, mais vous pouvez aussi simplement faire figurer sur votre plan de masse une annotation indiquant que vous allez procéder à de telles modifications.

Limites de propriété

La limite de propriété correspond ici à la clôture du terrain. Vous pouvez la représenter avec un simple trait, là encore avec l’aide d’un plan cadastral que vous retrouverez sur le site du cadastre.

Dimensions du projet

Précisez toutes les dimensions du projet à l’aide de lignes de côtes.

Cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Vous devez préciser les distances des constructions à créer par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives.

Nivellement du terrain naturel

Vous pouvez choisir un point zéro (la voie publique), puis vous évaluerez la pente du terrain au regard de ce point de référence. Il est aussi possible de déterminer le nivellement du terrain à partir d’une carte IGN avec l’aide des côtes NGF. Dans tous les cas, seuls un géomètre ou un dessinateur en bâtiment sont habilités à effectuer des mesures précises.

Il s’agit très clairement de l’élément le plus délicat pour faire son plan de masse. Pour autant, sachez qu’indiquer les hauteurs à partir du terrain naturel peut être facultatif pour certains projets, en particulier pour les annexes à l’habitation (sauf garage souterrain et bassin).

Il y’a toutefois une réserve : l’administration est totalement en droit de vous réclamer un nouveau plan de masse précisant les hauteurs du terrain naturel, même pour un projet modeste.

Il est de plus absolument nécessaire de représenter la pente du terrain naturel pour les constructions nouvelles destinées à de l’habitation, maison individuelle notamment.

Hauteurs à partir du terrain fini

Lorsque vos travaux prévoient un remodelage du terrain, par exemple lors du terrassement, vous pouvez indiquer les hauteurs à partir du terrain fini. Cette information demeure facultative sur un plan de masse, dès lors que vous fournissez un plan en coupe représentant le terrain fini.

Hauteurs à partir de l’égout du toit

Ce point est totalement facultatif et est surtout valable pour les très gros projets (comme un programme de lotissement).

Éléments à créer

Lorsque vous réalisez qu’un seul plan de masse, vous pouvez simplement y annoter les éléments qui seront créés ou détruits à l’occasion des travaux.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Lorsque votre projet consiste en une construction nouvelle, en particulier pour la construction d’une maison individuelle ou l’édification d’un garage, vous devez indiquer les accès qui seront utilisés.

Clôture du terrain

Représentez schématiquement la clôture du terrain (qui correspond grossièrement aux limites de propriété que vous retrouverez sur un plan cadastral). Pour l’édification d’une nouvelle clôture, il est conseillé aussi d’y faire figurer sa hauteur par une simple annotation.

Implantation des réseaux

Cette information est nécessaire pour la construction d’un bâtiment sur un terrain libre de toutes constructions. Par contre, il est clairement inutile de représenter les réseaux si votre terrain y est déjà raccordé.

Vous devez illustrer sur votre plan de masse l’emplacement des réseaux et la manière dont vous allez vous y raccorder.

Une solution, un peu risquée, mais suffisante en réalité pour l’instruction, est d’illustrer que votre maison sera raccordée, sans plus de détail. C’est-à-dire que vous représentez schématiquement les réseaux, puis vous illustrez par un simple trait que vous y serez raccordé.

Implantations des aires de stationnement

Vous pouvez illustrer l’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement.

Cette information est seulement nécessaire pour les projets de construction sur terrain nu, ou pour les projets de construction de stationnement (pour les autres projets, il est inutile de le représenter).

Implantation du dispositif d’assainissement

Pour un projet de construction d’une maison individuelle, représentez l’implantation du dispositif d’assainissement, en particulier si vous n’êtes pas raccordé aux réseaux d’évacuation des eaux usées.

Dans ce cas, vous devrez faire figurer l’emplacement du dispositif d’assainissement autonome, ainsi que les dimensions des affouillements le cas échéant.

Implantation, profondeur et superficie des affouillements et/ou des exhaussements du sol

Là encore, cette représentation est facultative dès lors que vous fournissez un plan en coupe.

Vous pouvez illustrer l’emplacement ainsi que la profondeur des travaux de modification du terrain.

Voir aussi :

• Réaliser le plan des façades et des toitures pour une déclaration préalable de travaux (DP 4)
• Réaliser le plan des façades et des toitures pour un permis de construire (PC 5)

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