Dans l’esprit de certains administrés, une déclaration préalable (DP) serait plus simple à réaliser qu’un permis de construire (PC). Afin d’échapper au permis de construire, il n’est pas rare que des candidats à la construction déclarent moins de surfaces que celles réellement construites. De la même façon, certains demandeurs vont jusqu’à décaler leurs travaux en plusieurs tranches uniquement pour remplir une déclaration préalable. L’administration est parfaitement au fait de ces pratiques très courantes.
En dépit du ressenti suffisamment ancré pour motiver des comportements douteux, il est pourtant clair qu’il est tout aussi difficile de réaliser une déclaration préalable qu’un permis de construire.
1. Les formulaires de déclaration préalable et de permis de construire demeurent sensiblement similaires
Les formulaires reprennent strictement la même trame :
- Identité;
- Coordonnées;
- Le terrain d’accueil du projet;
- Cadre à remplir pour une demande concernant un projet d’aménagement;
- Cadre à remplir pour une demande comprenant un projet de construction;
- Cadre à remplir lorsque le projet nécessite des démolitions;
- Fiscalité de l’urbanisme;
- Engagement.
La différence notable, qui n’a strictement aucune conséquence, consiste au fait que les cadres 1 et 8 indiquent le terme « demandeur » pour un permis de construire, et « déclarant » pour une déclaration préalable.
Ainsi, les éléments qui n’ont aucun sens pour les néophytes se retrouvent aussi bien sur les deux types de formulaires : SHON, AFU, ZAC, certificat d’urbanisme, surfaces brutes des aires non bâties, etc.
2. La réalisation des plans : une démarche aussi délicate pour un PC que pour une DP
Le principal obstacle pour les demandeurs consiste à réaliser les plans. Or, c’est une erreur de penser qu’il serait plus simple de réaliser des plans pour une déclaration préalable que pour un permis de construire.
Les plans à fournir restent strictement les mêmes :
- Plan de situation;
- Plan en coupe;
- Plan des façades et des toitures;
- Représentation de l’aspect extérieur/document graphique;
- Photographies en environnement proche et lointain.
Il faut rappeler que les demandeurs de permis de construire doivent joindre une notice explicative avec leur dossier. En principe, les déclarations préalables en sont dispensées (bien qu’il existe un document similaire à joindre obligatoirement pour les projets situés dans le périmètre des monuments historiques).
Concernant la réalisation des plans, le seul avantage de la déclaration préalable, contrairement au permis de construire, consiste au fait que tous ces plans ne sont pas à joindre systématiquement.
Par exemple, pour une modification de l’aspect extérieur soumise à déclaration préalable, un demandeur devra uniquement joindre un plan de situation, un plan des façades, et une représentation de l’aspect extérieur.
3. La difficulté s’estime au regard du projet, plutôt que par les procédures
Les projets soumis à déclaration préalable sont globalement plus modestes que ceux assujettis à permis de construire. Cela pourrait expliquer l’idée reçue qui consiste à croire que la déclaration préalable soit plus facile à réaliser. Pourtant, c’est bien le projet qui est plus modeste, et non la déclaration qui est simple.
A contrario, pour un projet moins modeste (comme la construction d’une piscine), que l’administré remplisse l’un ou l’autre formulaire ne change en rien les obstacles qu’il pourra rencontrer. Les plans à fournir sont les mêmes, les formulaires sont quasi identiques, les exigences de l’administration restent similaires.
4. L’accord de l’administration n’est pas plus simple à obtenir pour une DP que pour un PC
La procédure d’instruction reste la même pour les permis de construire que pour les déclarations préalables. La seule différence tangible pour l’administré, c’est que l’instruction sera plus courte pour une déclaration préalable (1 mois), que pour un permis de construire (2 mois).
Dans les faits, l’administration sera bienveillante pour les projets modestes, mais uniquement sur la conception du dossier, en aucun cas sur les règles de droit.
Par exemple, l’administration tolérera qu’un plan des façades ne soit pas à l’échelle pour un projet de ravalement (défaut de conception). Par contre, si la teinte n’est pas conforme aux dispositions d’urbanisme, alors le projet sera refusé (car contraire aux règles de droit).
C’est uniquement parce que le projet est modeste que l’administration est relativement souple sur la conception du dossier, en aucun cas car il s’agit d’une déclaration préalable.
Nos conseils
Il semble évident qu’il est aussi difficile de réaliser une déclaration préalable qu’un permis de construire.
Si le projet est complexe, que vous déposiez un permis de construire ou une déclaration préalable, vous rencontrerez exactement les mêmes difficultés : réalisation des plans, calcul des surfaces, des volumes, des dimensions, etc.
Peu importe donc que vous soyez soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, les obstacles resteront les mêmes.
Aussi, nous vous déconseillons vivement de frauder ou de procéder à des travaux douteux uniquement dans l’optique d’échapper au permis de construire car cette démarche n’aurait strictement aucun sens.
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