Permis de construire maison : formalités, démarches, instruction de la demande et règles à respecter

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La construction d’une maison est précédée de la délivrance d’un permis de construire. Le recours à un architecte pour élaborer le projet architectural de la demande de permis de construire peut être rendu obligatoire sous certaines conditions.

Le dossier de permis de construire comporte un ensemble de pièces à joindre obligatoirement. D’autres pièces complémentaires peuvent également être exigées compte tenu de la situation juridique du terrain et de la nature du projet.

Le permis de construire fait l’objet d’un examen par un service instructeur. Cet examen permet de contrôler a priori la conformité de la maison au regard des règles d’urbanisme. Parmi les règles d’urbanisme à respecter, il est possible de relever celles relatives à l’implantation, à l’aspect extérieur, à l’accès au terrain ou à l’assainissement.

La délivrance d’un permis de construire constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive. Ces contributions issues du code de l’urbanisme ne doivent pas être confondues avec celles du code général des impôts, comme la taxe d’habitation ou la taxe foncière.

Comment constituer le dossier, comme se déroule son instruction, quelles sont les règles à respecter, quels sont les risques liés à un trouble anormal de voisinage … toutes les réponses dans cet article.

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Le permis de démolir : dans quels cas est-il obligatoire, quels sont les travaux concernés et quelles sont les démarches

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Permis de démolir - obligation, démarches, reconstruction

Le permis de démolir concerne les opérations de démolition totale ou partielle d’une construction.

Son obtention est obligatoire :

  • lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un « secteur protégé » ;
  • ou lorsque la commune l’a instauré par délibération en conseil municipal.

Les projets consistants à démolir puis à construire (ou à reconstruire) peuvent faire l’objet d’un « permis de construire valant permis de démolir » : il est possible de déposer un seul dossier pour déclarer à la fois une démolition et une construction, au lieu de déposer deux dossiers distincts.

Cette possibilité est également offerte aux déclarations préalables.

Qu’il s’agisse d’un permis de démolir ordinaire ou d’un permis de construire valant permis de démolir, le dossier doit comporter des informations permettant à l’administration de prendre connaissance de la nature des travaux envisagés.

Les travaux de reconstruction à l’identique d’un bâtiment peuvent entrer dans le cadre du « droit à la reconstruction » : l’administration ne peut pas opposer un refus au permis de construire, sous réserve du respect de certaines conditions.

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Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles : la loi ALUR entre en vigueur

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La loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014.

En matière d’urbanisme individuel (permis de construire, déclaration préalable), il faut retenir du volet « urbanisme » de la loi ALUR que la suppression du COS est désormais en vigueur.

Par ailleurs, la loi ALUR supprime dans le même temps la « superficie minimale des terrains constructibles ».

Ces suppressions doivent toutefois être nuancées.

Principalement, la suppression du COS et de la « superficie minimale des terrains » concerne le cas échéant les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou les terrains compris dans le périmètre d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). La suppression du COS n’est pas applicable au sein des communes dotées d’un Plan d’Occupation des Sols (POS).

Par ailleurs, les règlements d’urbanisme peuvent limiter les surfaces constructibles au travers des règles d’urbanisme relatives au gabarit des constructions.

La suppression du COS et de la « superficie minimale des terrains constructibles » devrait toutefois permettre de lever quelques blocages au niveau local.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la suppression du COS et de la superficie minimale des terrains, de quoi s’agit-il et quelles sont les réserves à observer : tour d’horizon sur l’une des mesures les plus attendues par les candidats à la construction.

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Agrandir une maison : démarches (permis de construire ou déclaration préalable) et réglementation

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Agrandir une maison : démarches, réglementations, impôts

Les travaux consistant à agrandir une maison doivent être précédés de la délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable en fonction de l’importance des surfaces à construire.

Le seuil de la déclaration préalable peut être relevé à 40 m2 (au lieu de 20 m2) sous certaines conditions.

Dans la mesure où l’agrandissement d’une maison d’habitation consiste à créer une « partie nouvelle d’une construction », la réglementation thermique est alors applicable.

Selon l’importance des surfaces envisagées, il convient de respecter soit la réglementation thermique pour les bâtiments existants (« RT Ex par élément »), soit la réglementation thermique 2012. Les attestations à joindre au dépôt du permis de construire et à l’achèvement des travaux sont dites « adaptées » lorsque les travaux relèvent de la RT Ex.

De plus, l’agrandissement doit être conforme aux règles d’urbanisme, dont celles relatives à l’implantation des constructions et à leur aspect extérieur.

Par ailleurs, l’agrandissement d’une maison peut donner lieu à l’acquittement d’une taxe d’aménagement. Il peut également faire évoluer le montant des taxes locales, dont celui de la taxe d’habitation.

Quelles sont les démarches à suivre, la réglementation thermique à appliquer, les règles d’urbanisme à respecter, est-il possible d’agrandir une maison en secteur inconstructible, quelle est la fiscalité applicable …

Cet article traite des principales interrogations suscitées par des travaux d’agrandissement.

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Les nouvelles règles applicables au 1er avril 2014 : définition de l’emprise au sol, dispense pour certains ravalements de façade, transformation d’un garage en pièce à vivre, fosses nécessaires aux activités agricoles (décret du 27 février 2014)

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Décret 27 février 2014 - correction autorisations d'urbanisme

Le décret du 27 février 2014 apportant des corrections au régime des autorisations d’urbanisme vient d’être diffusé.

Principalement, ce nouveau décret :

  • complète la définition de la notion d’emprise au sol ;
  • clarifie le régime applicable aux travaux consistant à transformer un espace de stationnement clos et couvert en pièce à vivre ;
  • apporte un nouveau régime applicable aux fosses nécessaires aux activités agricoles ;
  • dispense de formalités CERTAINS travaux de ravalement de façade.

Cet article propose de revenir sur les ajustements apportés par ce nouveau décret, tout particulièrement sur la dispense de formalités de certains travaux ravalement de façade (qui alimente déjà des confusions …).

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Calculer les surfaces des combles aménageables et non aménageables : surface de plancher et surface taxable

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Calculer la surface des combles

Dans le cadre des formalités d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable), le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable des combles est particulièrement délicat à appréhender.

Il convient avant tout d’identifier correctement la nature des combles, selon qu’ils soient aménageables ou non aménageables. Par ailleurs, les « notions » de « combles aménagés » ou de « surface habitable » ne concernent pas les démarches d’urbanisme.

Ensuite, il est essentiel de ne pas confondre surface de plancher et surface taxable, tout particulièrement en ce qui concerne les combles : la surface taxable comprend les combles aménageables et non aménageables, la surface de plancher comprend uniquement les combles aménageables.

Enfin, la mesure des surfaces ne doit pas tenir compte des structures de la toiture. Par exemple, la hauteur sous toiture est mesurée depuis sa face interne, matériaux d’isolation compris.

Cette note revient sur le mode de calcul des surfaces en combles.

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